古い家を売るなら、解体と現状売却のどちらが有利か？判断の基準と手順

公開日：2026-11-03｜筆者：株式会社LINKBANK 買取担当（古物商許可 第431270050713号）

古い家を売るときは、多くの場合、先に解体せず現状のまま売る方が有利です。解体費を先に払わずに済み、建物が残っているうちは固定資産税の特例も続くためです。ただし、倒壊の危険が高い家などは、解体も選択肢になります。新築を建てたい買主は更地を探すことが多いので、土地の条件も見て判断しましょう。

古い家は解体と現状売却のどちらが有利なのか？

結論として、基本は現状売却が有利です。建物を残したまま土地を中心に売る方法を、古家付き土地と呼びます。建物の価値がなくても、土地の価値で売ることはできます。

判断の物差しは次の2つです。解体を考えるのは、②が①より大きいときです。

比べると、次のような違いがあります。

• ① 現状のまま売った場合の査定額
• ② 更地にして売った場合の査定額から、解体費と税金の増加分を引いた額

解体すると税金や費用はどう変わるのか？

建物が建っている土地は、固定資産税が軽くなる仕組みがあります。これを住宅用地の特例といい、200㎡までの部分は税額が6分の1に、200㎡を超える部分は3分の1に軽減されます。

更地にすると、この特例が使えなくなります。その結果、固定資産税が上がる可能性があります。解体の時期によっても、税の負担は変わります。

空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、特定空家等に指定されると、特例が外れます。放置して指定されないよう、早めに対応を考えましょう。

先に解体して売る場合、解体費は売主の負担になります。自治体によっては解体費の補助制度があるので、お住まいの自治体の公式案内で確かめてください。

建物を残して売る（古家付き土地）と何が得で、何が不利なのか？

古家付き土地は、建物を残して土地を中心に売る方法です。得になる点と、不利になる点は次のとおりです。

• 得：売主が先に解体費を負担しなくてよい
• 得：建物が残ると、買主が住宅ローンを使いやすい場合がある
• 得：自分でリフォームしたい人や建て替えたい人が買い手になることがある
• 不利：解体費用を理由に値引き交渉されることがある
• 不利：買い手が限られ、売却に時間がかかる場合がある

解体して更地で売ったほうがよいのは、どんな場合か？

次のような場合は、解体して更地で売る方が向いています。

ただし、解体しても売れるとは限りません。解体の前に、買い手の動きを不動産会社に確かめておきましょう。

• 倒壊の危険が高い家は、放置せず対応が必要です
• 新築を建てたい買主は、更地を探すことが多いです
• 建物の状態が悪い場合は、更地売却も選択肢になります
• 更地は、買主が土地の広さや形を確認しやすくなります
• 更地にすれば、売るまでの建物の管理の手間が減ります

解体を決める前に、何を確認すべきか？

解体の前に、次の項目を確認してください。

• □ 再建築不可の土地ではないか：再建築不可の土地は、更地にしても建物を建てられません
• □ 接道義務を満たしているか：建築基準法の接道義務を満たさないと、再建築不可になります
• □ 敷地の境界があいまいではないか：あいまいだと売却の不安材料になります。境界の確定は土地家屋調査士に依頼します
• □ 耐震・耐用年数の目安：木造住宅の法定耐用年数は22年です。1981年以前の建物は旧耐震基準です
• □ 家財が残っていないか：残っていると、売却や解体の支障になります

解体か現状売却かを決める手順は？

次の順番で進めると、判断しやすくなります。

• ① 現状のまま売る場合と、更地にして売る場合の査定を、複数の不動産会社に両方依頼する
• ② 解体費と税の増加分を差し引いて、2つの額を比べる
• ③ 再建築の可否と境界を確認する
• ④ 媒介契約の種類（専属専任・専任・一般）を選ぶ
• ⑤ 迷ったら、現状のまま売り出す

解体も現状売却も難しいとき、ほかの手放し方はあるのか？

次の方法もあります。それぞれ、良い点と注意点があります。

• 不動産会社の買取：現状のまま売れ、買主探しが不要で早く現金にできます。ただし、仲介より価格が低くなる傾向があります。
• 空き家バンク：自治体が運営する、空き家の情報サイトです。
• 放置は避けましょう：劣化が進み資産価値が下がります。倒壊や近隣トラブルのリスクもあります。

古い家を売るなら、解体と現状売却のどちらが有利か？判断の基準と手順のよくある質問

あわせて読みたい

古い家を売るなら、解体と現状売却のどちらが有利か？判断の基準と手順の関連ページ