家の売却でローン残債があるとどうなる？売れる条件と対処法

公開日：2026-11-03｜筆者：株式会社LINKBANK 買取担当（古物商許可第431270050713号）

家の売却でローン残債が残っていても、家は売れます。条件は、引き渡しまでにローンを完済して抵当権を抹消することです。売却代金で残債を返せるならそのまま売却を進められ、足りない場合は不足分の補い方を選ぶことになります。まず残債と売却見込み価格を確認し、どちらの状態かを見極めることが出発点です。

住宅ローンが残っている家は売れるのか？

ローンが残っていても家は売却できます。売るための条件は、引き渡しまでにローンを完済し、抵当権を抹消することです。

抵当権とは、返済できなくなったときに金融機関が担保の家を売ってお金を回収する権利です。抵当権が付いたままだと、買い手が見つかりにくくなります。

売却前に自己資金で完済しておく必要はありません。売買の決済のときに、売却代金からローンを返すことができます。

売却と同時にローンはどう完済されるのか？

決済日に、買主から受け取る代金でローンを一括返済します。完済後、同じ日に抵当権の抹消登記を行います。

事前に金融機関へ売却の意向を伝えておく
決済時に売却代金でローン残高を一括返済する
完済後に抵当権の抹消登記を行う
抹消登記は司法書士に依頼するのが一般的
抹消には金融機関が交付する書類が必要

アンダーローンとオーバーローンは何が違い、どう見分ける？

アンダーローンは、売却価格がローン残債を上回る状態です。オーバーローンは、売却価格がローン残債を下回る状態です。

次の順で判定します。

残債を確認する（残高証明書や返済予定表などで分かります）
売却価格を不動産会社の査定で把握する
諸費用を引いた手取り額で完済できるかを判断する
アンダーローンでも諸費用で資金が不足することがあるので注意する

状態	意味	次の一手
アンダーローン	売却価格が残債を上回る	諸費用を引いた手取り額で完済できるか確認して進める
オーバーローン	売却価格が残債を下回る	不足分への対処法を検討する

売却代金でローンを完済できない（オーバーローン）ときはどうする？

主な対処法は次のとおりです。それぞれに特徴と注意点があります。

不足分を預貯金などの自己資金で補って完済する
住み替えローンを使う：残債を新居のローンに上乗せする仕組み。借入額が増え、審査が通常より厳しくなる
返済が困難なら、金融機関の同意を得て任意売却をする。任意売却は信用情報に影響する可能性がある
滞納を続けると競売になるおそれがある
売却時期を待って残債を減らす方法もある

ローンが残る家を売る手順はどうなる？

次の順番で進みます。

1. 最初に残債を確認する
2. 不動産会社に査定を依頼する
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
4. 売却活動を行い、買主と売買契約を結ぶ
5. 決済日に残債を一括返済し、引き渡す
6. 決済と同日に抵当権の抹消手続きを行う

売却時にかかる費用と税金で気をつけることは？

残債以外にも、次の費用や税金がかかる場合があります。特例には条件があるため、適用できるかは事前に確認してください。

仲介手数料や抵当権抹消費用などの諸費用がかかる
印紙税や引っ越し費用もかかる
売却益が出ると譲渡所得税が課税される場合がある
3,000万円特別控除などの特例がある
オーバーローンで使える譲渡損失の特例がある
特例の適用には条件があるため、事前の確認が必要

住み替え・離婚・共有名義のときの注意点は？

状況によって確認すべき点が変わります。

売り先行は資金計画を立てやすい
買い先行は二重ローンのリスクがある
離婚時は売却益が財産分与の対象になる
共有名義の家は名義人全員の同意が必要
ローン名義と所有名義が同じか確認する
賃貸に出すには金融機関への相談が必要

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