家は売れる？住宅ローンが残っている家を売るときの条件と進め方

公開日：2026-11-03｜筆者：株式会社LINKBANK 買取担当（古物商許可第431270050713号）

住宅ローンが残っていても、家を売ることはできます。条件は、引き渡し（決済）の時までにローンを完済し、抵当権を抹消することです。売却代金で完済できる「アンダーローン」なら、通常の売却手順で進められます。完済できない「オーバーローン」では、自己資金・住み替えローン・任意売却などの対応が要ります。まず残債と売却見込み額を確かめ、早めに金融機関へ相談しましょう。

住宅ローンが残っている家は売れる？

住宅ローンが残っている家でも、売ることはできます。ローンを返している途中で家を売る人は珍しくありません。

家を売るための条件は、引き渡し（決済）の時までにローンを完済することです。完済と同時に、金融機関が付けた抵当権を消す（抹消する）必要があります。

なぜ抵当権を抹消しないと売れないの？

抵当権とは、ローンが返せなくなったときに備えて金融機関が家に付けている担保の権利です。住宅ローンを組むときに、土地と建物へ設定されます。

返済が滞ると、金融機関は家を競売にかけて貸したお金を回収します。

抵当権が付いたままの家は、買主が見つけにくくなります。そのため、住宅ローンの残る家を売るときは、抵当権を消しておく必要があります。

売る前に何を確認すればいい？

次の3つを確認すると、家を売ってローンを完済できるかが分かります。

① 残債（いまのローンの残り）を確認する：金融機関の残高証明書や返済予定表で調べます。
② 売却見込み額を調べる：不動産会社の査定で調べます。複数の会社に頼むと比べやすくなります。
③ 完済できるかを判定する：売却見込み額から仲介手数料などの諸費用を差し引いた手取り額で、ローンを完済できるか判断します。

アンダーローンとオーバーローンで進め方はどう違う？

売却額と残債を比べると、次の2つの状態に分かれます。

	アンダーローン（売却額が残債より多い）	オーバーローン（売却額が残債より少ない）
状態	売却代金で完済できる	売却代金で完済できない
進め方	通常の売却手順で進められる	自己資金の追加・住み替えローン・任意売却などの追加の対応が要る
注意	諸費用で資金が足りなくなることがある	早めに金融機関へ相談しておく

売却代金でローンを完済できないときの方法は？

オーバーローンのときは、次のような方法があります。どれが使えるかは、家の状況やお金の事情で変わります。

まずは金融機関に相談しましょう。

自己資金で補う：貯蓄や親族の援助で、不足分を補う方法です。
住み替えローンを使う：新しい家のローンと今の残債をまとめて借ります。借入額が増えるため、審査が厳しくなりやすい点に注意してください。
任意売却：金融機関の同意を得て、市場で売る方法です。
売却を延期する：ローンを返して残債を減らしてから売る選択もあります。

ローン中の家を売る手順は？

住宅ローンが残る家を売るときの流れは、次の順番です。

決済日に売却代金でローンを一括返済し、そのあと抵当権の抹消登記を行います。

① ローン残債を確認する
② 査定で売却見込み額を調べる
③ 媒介契約を結び、売却活動をする
④ 売買契約を結ぶ
⑤ 決済日に売却代金でローンを一括返済する
⑥ 抵当権の抹消登記を行う

離婚・住み替え・返済が苦しいときの注意点は？

事情によって、気をつけることが変わります。

離婚のとき：売却益は財産分与の対象になることがあります。共有名義の家は、名義人全員の同意が必要です。
住み替えのとき：買い先行は二重ローンになるおそれがあります。売り先行は、仮住まいが必要になることがあります。
返済が苦しいとき：滞納が続くと競売にかけられます。早めに金融機関へ相談してください。
税金と費用：譲渡所得が出ると税金がかかりますが、3,000万円特別控除などの特例があります。印紙税や登録免許税など、売却に伴う費用もかかります。

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