事故物件の売買では、人の死の事実を契約前に正直に伝えることが大前提です。事故物件でも売買そのものは禁じられていません。国土交通省のガイドラインでは、自然死や日常の不慮の死は原則告知不要で、自殺・他殺は原則告知が必要です。自然死でも発見が遅れて特殊清掃が行われた場合は告知対象です。売買には賃貸のような3年の区切りがなく、伝えずに売ると契約不適合責任を問われるおそれがあります。
事故物件には、法律上の一律の定義はありません。事故物件とは、買主が心理的な抵抗を感じる出来事がある物件を指す一般的な言葉です。この心理的な抵抗を、法律では心理的瑕疵（かし）といいます。
事故物件の売買でも、売買そのものは禁じられていません。ただし、告知の内容を誤ると契約トラブルになりやすいため、法務の注意が必要です。重要な事実を隠すと、契約後に紛争になりやすいと考えてください。
国土交通省は2021年10月に、人の死の告知に関するガイドラインを公表しました。対象は居住用不動産で、事務所や店舗は対象外です。
下の表で、告知の目安を確認してください。
| ケース | 告知の目安 |
|---|---|
| 病死・老衰などの自然死 | 原則不要 |
| 階段での転落や入浴中の事故など、日常生活の中での不慮の死 | 原則不要 |
| 隣接住戸や、通常使わない共用部分での死 | 原則不要 |
| 自殺・他殺など | 原則必要 |
| 自然死でも発見が遅れ、特殊清掃が行われた場合 | 告知対象 |
賃貸では、事案が発生してからおおむね3年が告知の目安とされています。
一方、売買には経過年数による区切りがありません。そのため、売買では期間だけで割り切らず、慎重に対応する必要があります。
事件性や周知性が高い事案は、期間が過ぎても告知が必要になることがあります。買主から事案の有無を聞かれたら、正直に答えてください。
2020年の民法改正で、瑕疵担保責任は契約不適合責任に変わりました。契約の内容と物件の状態が違うとき、買主は次のような請求ができます。
免責特約を付けても安心はできません。知りながら告げなかった場合は、責任が残ることがあります。過去には、事実を隠して賃貸し、賠償を命じられた裁判例もあります。
売主は、知っている事実を不動産会社へ正確に伝えます。不動産会社に、大規模な独自調査をする義務は通常ありません。
口頭だけで済ませず、書面で記録を残してください。後から「聞いていない」と争いになるのを防ぐためです。
特殊清掃やリフォーム、建物の解体で更地にしても、告知義務はなくなりません。事実そのものは消えないためです。
売却方法には、仲介で買主を探す方法と、買取会社へ直接売る方法があります。
相続した物件は、相続人が告知を引き継ぐ形になります。判断に迷うときは、弁護士などの専門家に相談してください。故人や遺族のプライバシーへの配慮も忘れないようにします。
法律的瑕疵は、建築基準法・都市計画法・消防法などの法令の規制や違反がある状態を指します。例として、建築基準法の接道義務違反や、都市計画法の市街化調整区域などがあります。消防法違反も、法律的瑕疵にあたることがあります。
心理的瑕疵は、過去の出来事に対する買主の心理的な抵抗が中心です。事故物件の問題は、主にこちらにあたります。
相談・お見積りは0円です。
はい。事故物件でも売買そのものは禁じられていません。ただし、買主の判断に重要な事実は、契約前に正直に伝える必要があります。
賃貸はおおむね3年が目安ですが、売買には期間の区切りがありません。買主から聞かれたら、期間に関係なく正直に答えてください。
なりません。特殊清掃やリフォームをしても事実は残るため、告知義務は続きます。
事実を整理したうえで、弁護士などの専門家に相談してください。
エコスマイリー本部と各地の加盟店が、ご自宅に伺います。