事故物件の定義は、法律で明確に決まっていません。一般には、買主や借主が抵抗感を抱くおそれのある「心理的瑕疵（かし）」のある物件を指します。実務では、2021年10月に国土交通省が策定したガイドラインが判断の目安になります。自殺や他殺、発見が遅れて特殊清掃が必要になった死は対象になりやすいです。老衰や病死などの自然死は、原則として告知不要です。
事故物件の定義は、法律で明確に決まっていません。一般には、心理的瑕疵のある物件を事故物件と呼びます。
心理的瑕疵とは、買主や借主が抵抗感を抱くおそれのある事情のことです。建物の欠陥ではなく、「ここで人が亡くなった」といった事情が当てはまります。
2021年10月に国土交通省が「人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。それ以前は、不動産会社ごとに判断が分かれていました。このガイドラインが、今の実務での判断の目安です。
対象になりやすいのは、次のようなケースです。場所の範囲も大切です。ベランダやエレベーターなど、日常的に使う共用部分も対象になることがあります。
「人が亡くなった＝必ず事故物件」ではありません。ガイドラインでは、次のケースは原則として告知が不要とされています。
孤独死でも、事故物件にならない場合があります。判断の軸は、次の3つです。
早く見つかり、特殊清掃が不要なら、自然死として扱われることがあります。一方で、発見まで長い期間がかかると、告知の対象になりやすくなります。臭いや汚れが残って特殊清掃が必要になった場合も、告知の対象になることがあります。
事故物件の告知の「終わり」は、期間で考えます。賃貸では、事案発生からおおむね3年が告知の目安です。ただし、売買には期間の明確な区切りがありません。
| 項目 | 賃貸 | 売買 |
|---|---|---|
| 告知期間の目安 | 事案発生からおおむね3年 | 明確な区切りはない |
| 説明の慎重さ | 3年を過ぎると告知不要になることがある | 賃貸より慎重な説明が求められる傾向がある |
事故物件の定義を知る大切な理由は、告知の義務を守るためです。宅地建物取引業法第47条は、重要な事実を告げないことを禁じています。
所有する物件で死亡事案があった場合は、まず事実を整理して、専門家へ相談しましょう。片付けや特殊清掃の有無は、告知の判断に関わる材料になります。
物件を探す側は、次の点を確認すると安心です。
相談・お見積りは0円です。
法律で明確に決まっている定義はありません。一般には心理的瑕疵のある物件を指し、判断の目安は国土交通省のガイドラインです。
自然死は原則として告知不要です。孤独死は、発見が遅れて特殊清掃が必要になった場合に告知の対象になりやすくなります。
損害賠償を請求されたり、契約の解除や代金の減額を求められたりするおそれがあります。
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