瑕疵物件の告知義務は、取引の判断に影響する事実を、契約前に伝える義務です。人の死については、2021年10月に国土交通省が公表したガイドラインが目安になります。自殺・他殺などの自然死以外の死や、特殊清掃が行われた場合は告知が必要です。自然死や日常生活の中での不慮の死は原則として告知不要で、期間は賃貸でおおむね3年、売買では定めがありません。
瑕疵とは、不動産にある欠陥や不具合のことです。瑕疵は物理的・環境的・心理的・法律的の4種類に分かれます。
このコラムの中心は、心理的瑕疵です。心理的瑕疵とは、自殺・他殺など心理的な抵抗を生む事柄のことです。取引の判断に影響する事実は、契約前に伝える必要があります。
2021年10月、国土交通省がガイドラインを公表しました。ガイドラインは法令ではなく、宅建業者の判断指針です。対象は居住用の不動産で、事業用は対象外です。
次の場合は、原則として告知が不要です。
ただし例外があります。事件性や社会的影響が大きい場合は、期間が過ぎても告知が必要になることがあります。また、買主・借主から尋ねられた場合は、告知不要のケースでも伝える必要があります。
期間の考え方は、賃貸と売買で違います。
一度住めば告知義務がなくなるわけではありません。建物を取り壊したり建て替えたりしても、それだけで告知不要とは言い切れません。ガイドラインが想定しない個別の事案は、裁判例などで個別に判断されます。
| 項目 | 賃貸 | 売買 |
|---|---|---|
| 期間の基準 | 死の発生からおおむね3年 | ガイドライン上、期間の定めがない |
| 自然死で特殊清掃を行った場合 | 発覚からおおむね3年 | ガイドライン上、期間の定めがない |
告知は宅建業者のほか、売主・貸主にも関わります。口頭だけでなく、書面で説明するのが望ましいです。売買では、物件状況等報告書や重要事項説明書に記載します。
告知を怠ると、取引相手から次のような請求を受ける可能性があります。
売買では、契約不適合責任を問われることもあります。2020年4月の民法改正で、瑕疵担保責任は契約不適合責任に変わりました。
判断に迷う場合は、不動産会社や弁護士に相談するのが安心です。清掃・修繕・リフォームで、物理的な状態を整える方法もあります。
遺品や家財の整理を済ませておくと、取引を進めやすくなります。不動産会社に買取を依頼する方法もあります。
相談・お見積りは0円です。
告知は宅建業者のほか、売主・貸主にも関わります。売買では、物件状況等報告書や重要事項説明書に記載します。
はい。発見が遅れて特殊清掃が行われた場合は、告知が必要になります。
賃貸では発生からおおむね3年が目安ですが、事件性や社会的影響が大きい場合は期間後も告知が必要です。買主・借主から尋ねられた場合は、伝える必要があります。
エコスマイリー本部と各地の加盟店が、ご自宅に伺います。