競売と住宅ローンの滞納の関係は？滞納から自宅が売られるまでの流れ

公開日：2026-11-03｜筆者：株式会社LINKBANK 買取担当（古物商許可第431270050713号）

滞納を放置すると、最終的には裁判所の競売で自宅が売却されます。ただし、滞納してすぐに競売になるわけではありません。督促、期限の利益の喪失、代位弁済、競売開始決定という段階を経て、目安は半年〜1年前後です。時期は金融機関や契約内容で異なります。任意売却は開札日の前日までに成立させる必要があるため、滞納しそうな段階で早めに金融機関へ相談しましょう。

住宅ローンを滞納すると、必ず競売になるのですか？

滞納を放置すると、最終的には競売に進みます。ただし、滞納してすぐに競売が始まるわけではありません。途中で止める手段もあります。

家には、住宅ローンの貸付金の担保として抵当権が付いています。競売は、債権者の申立てで裁判所が進める手続きです。売却代金は、ローンなどの債務の返済に充てられます。

滞納から競売までは、どんな順番で何か月かかるのですか？

下の表は一般的な流れの目安です。時期は金融機関や契約内容によって異なります。

段階	目安の時期	起きること
滞納の開始	滞納初日から	遅延損害金が発生する
督促	滞納1〜3か月	電話や督促状で支払いを求められる
催告	滞納3か月前後	催告書が届き、信用情報に登録される
期限の利益の喪失	滞納3〜6か月	残りのローンを一括で請求される
代位弁済	その後	保証会社が残債を立て替え、債権者が交代する
競売開始決定	滞納6〜10か月ごろ	開始決定の通知が届く
期間入札の通知	滞納1年前後	入札に向けた通知が届くことが多い

「期限の利益の喪失」と「代位弁済」とは何ですか？

この二つが、競売への分かれ目になります。期限の利益を失うと残りのローンを一括で請求され、その後は保証会社が債権者になるためです。

期限の利益とは、分割で返済できる権利のことです。これを失うと、残りのローンを一括で請求されます。
代位弁済とは、保証会社が金融機関へ残りのローンを立て替えることです。
代位弁済後は、保証会社が返済を求める債権者になります。保証会社が裁判所に競売を申し立てる流れが多いです。

競売が始まると、手続きと自宅はどうなりますか？

競売は、次の順番で進みます。

開始決定により、差押えの登記がされます。
執行官が現況調査のため、自宅を訪れます。
物件情報が、期間入札に向けてインターネットで公開されます。
最も高い価格で入札した人が売却許可を受け、代金を納めます。
代金を納めると、所有権が買受人に移ります。
居住を続けると、引渡命令の申立てを受けることがあります。
従わない場合は、強制執行で退去となります。

競売になると、どんな不利益がありますか？

売却価格は、市場相場より低くなりやすいです。
売却後も残りの債務の返済義務が続きます。
物件情報が公開されるため、プライバシーが守られにくいです。
日程は裁判所が決めるため、原則として自分では選べません。
強制退去となり、引っ越し費用を確保しにくくなります。
滞納が続くと、連帯保証人に一括請求が及ぶことがあります。

競売を避けるには、いつまでに何をすればよいですか？

早い段階から順に、取れる方法を紹介します。手続きが進むほど使える時間は短くなります。

滞納前や初期に、金融機関へ返済条件の変更を相談します。
家計と固定費を見直し、返済計画を立て直します。
借り換えや公的な融資制度の利用も選択肢になります。
任意売却は、債権者の同意を得て市場で売却する方法です。競売の開札日の前日までに成立させる必要があります。
リースバックは、売却後に賃借して住み続ける方法です。
個人再生や自己破産などの債務整理も選択肢になります。

競売で売れた後、住宅ローンの残りはどうなりますか？

競売の代金で完済できなければ、差額が残債として残ります。残債は、金融機関や債権を引き継いだ会社に返済を続けることになります。

払えない場合は、債務整理などを弁護士に相談できます。

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