戸建て 売却 ローンが残っていても、戸建ては売却できます。条件は、決済時にローンを完済して抵当権を抹消することです。まず、売却代金でローン残高と諸費用をまかなえるかを確認します。アンダーローンかオーバーローンかの確認です。足りない場合は、自己資金の充当、住み替えローン、金融機関と相談のうえでの任意売却を検討します。
ローンを返している途中でも、戸建ての売却は可能です。売却には抵当権の抹消が必要で、抵当権を消すにはローンの完済が必要です。
ただし、売却前に全額返済しておく必要はありません。通常は引き渡しと同じ日にローンを完済し、そのまま抵当権を外します。
抵当権は、返済ができなくなったときに備えて金融機関が持つ担保の権利です。返済が滞ると、金融機関は競売で回収できます。
抵当権が付いたままの物件は、買主がほぼ買いません。買主も住宅ローンを組みにくくなるためです。そこで、売却代金でローンを返し、抵当権を外すのが基本になります。
最初に次の3つを確認します。
1. ローン残高を確認する（残高証明書や返済予定表、金融機関の窓口やWebサービスで確認できます）
2. 売却見込み額を把握する（不動産会社の査定で分かります）
3. 両者を比べる（仲介手数料などの諸費用も含めて考えます）
売却価格がローン残高より高い状態を「アンダーローン」、低い状態を「オーバーローン」といいます。アンダーローンなら売却代金で完済でき、オーバーローンなら不足分の用意が必要です。
| 状態 | 意味 | 対応 |
|---|---|---|
| アンダーローン | 売却価格 ＞ ローン残高 | 売却代金で完済できる |
| オーバーローン | 売却価格 ＜ ローン残高 | 不足分の用意や別の方法が必要 |
オーバーローンの場合、主に次の方法があります。
売却から抵当権抹消まで、一般的には次の順番で進みます。
住み替えには、先に売る「売り先行」と、先に買う「買い先行」があります。資金面のリスクが違うので、比べて選びましょう。
| 進め方 | 特徴 | 注意点 |
|---|---|---|
| 売り先行 | 先に売ってから新居を買う | 二重ローンになりにくい。仮住まいが必要になることがある |
| 買い先行 | 先に新居を買ってから売る | 二重ローンになるおそれがある。つなぎ融資で一時的な資金不足を補える場合がある |
売却には、仲介手数料や印紙税がかかります。抵当権を抹消するときには登録免許税がかかります。
売却益が出た場合は譲渡所得税がかかります。税率は所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。マイホームの売却には3,000万円の特別控除があります。
ローン残高を下回る売却で損失が出た場合は、損益通算と繰越控除の特例が使えることがあります。特例には適用要件があり、確定申告が必要です。
税金の詳しい取り扱いは、国税庁の案内で確認してください。
相談・お見積りは0円です。
売れます。決済時にローンを完済し、抵当権を抹消することが条件です。
必要ありません。通常は引き渡しと同じ日にローンを完済します。
不足分を自己資金で補う、住み替えローンを使う、金融機関と相談して任意売却を検討する方法があります。
エコスマイリー本部と各地の加盟店が、ご自宅に伺います。