戸建ての売却は、ローンが残っていても可能です。ただし、売却にはローンの完済と抵当権の抹消が必要です。通常は売却代金で一括返済し、抹消も同時に行います。代金で足りないときは、自己資金や住み替えローン、任意売却などで対応します。出発点は、ローン残高と売却見込み額を確認して、アンダーローンかオーバーローンかを把握することです。
ローンが残っていても、戸建ての売却はできます。売却するには、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権は、ローンが返せなくなったときに金融機関が回収するための担保です。抵当権が付いたままの物件は、買主が融資を受けにくいため敬遠されやすくなります。そのため、通常は売却代金でローンを一括返済し、抵当権の抹消も同時に行います。
戸建ての売却価格と残りのローンの関係で、進め方が変わります。先に確認したい数字は、ローン残高と売却見込み額の2つです。
| 状態 | 意味 | 進め方 |
|---|---|---|
| アンダーローン | 売却価格が残債を上回る | 通常の売却として進めやすい |
| オーバーローン | 売却価格が残債を下回る | 不足分への対処が必要 |
ローン残高は、返済予定表で確認できます。金融機関の残高証明書でも確認できます。金融機関の窓口やネットバンキングで照会することもできます。
売却見込み額は、不動産会社の査定で把握します。査定は複数社に依頼すると比べやすくなります。ただし、査定価格と実際の売却価格は異なることがあります。
オーバーローンのときは、主に次の方法から選びます。それぞれ特徴と注意点が違うので、比べて選びましょう。
なお、返済が滞ると競売になるおそれがあります。返済が難しくなりそうなときは、早めに相談しましょう。
| 方法 | 特徴 | 注意点 |
|---|---|---|
| 自己資金で不足分を補う | 不足分を用意すれば通常の売却ができる | まとまった資金の準備が必要 |
| 住み替えローン | 残債と新居の費用をまとめて借りる | 通常のローンより審査が厳しい |
| 任意売却 | 金融機関の同意を得て売却する。返済が難しいときの選択肢 | 金融機関の同意が必要。売却後に残ったローンの返済義務は消えない |
売却から抵当権の抹消までは、次の順に進みます。
住み替えを伴う場合は、売り先行と買い先行の2つの進め方があります。メリットとデメリットを比べて選びましょう。
| 進め方 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売り先行（売却後に新居を探す） | 資金計画を立てやすい | 仮住まいが必要になることがある |
| 買い先行（新居を先に購入する） | 空き家の状態で売り出せることがある | 二重ローンになるおそれがある |
売却には費用がかかり、売却額がそのまま手取りになるわけではありません。事前に確認しておきましょう。
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売れます。ただし、売却にはローンの完済と抵当権の抹消が必要です。通常は売却代金で一括返済し、抹消も同時に行います。
自己資金で不足分を補えば、通常の売却ができます。住み替えローンや任意売却という選択肢もあります。任意売却でも、売却後に残ったローンの返済義務は消えません。
返済予定表や、金融機関の残高証明書で確認できます。金融機関の窓口やネットバンキングでも照会できます。
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