農地の査定は、農地の区分と、農地のまま売るか転用して売るかで考え方が変わります。そのうえで、宅地比準方式や倍率方式などを使って価格を見積もります。
農地は農地法の規制を受けるため、宅地とは評価の基準が大きく異なります。売買や転用が制限されているので、売れる相手や用途の制限が価格に響きます。
農地のまま売る場合、買主は農家などに限られます。農地の売買には、農業委員会の許可や届出も必要になります。
農地の査定では、まず自分の農地がどの区分にあたるかを確かめます。評価上の農地は、純農地・中間農地・市街地周辺農地・市街地農地の4区分です。
価格の考え方は、この区分によって変わります。あわせて、転用のしやすさに関わる区分も確認しましょう。
農地の価格は、主に宅地比準方式と倍率方式の2種類で計算されます。どの区分にどちらを使うかは、次の表のとおりです。
倍率方式は、固定資産税評価額に一定の倍率を掛ける方法です。宅地比準方式は、宅地の価格から造成費を引き、面積を掛けて求めます。
ここで出る金額は公的な評価の考え方に基づくものです。実際の売買価格の目安とは位置づけが違います。
| 区分 | 評価の方法 |
|---|---|
| 純農地 | 倍率方式 |
| 中間農地 | 倍率方式 |
| 市街地周辺農地 | 市街地農地とした価額の8割で評価 |
| 市街地農地 | 宅地比準方式または倍率方式 |
農地の査定額には、二つの考え方があります。農地のまま使う前提の価格と、宅地化を見込む価格です。
農地のままの価格は、農業での収益性が基準になります。転用が見込める農地は、宅地価格から造成費を引いた考え方で見ます。
どちらに近いかは、市街地からの距離や、道路・上下水道の状況で見分けます。
農地の査定額は、区分や転用の可否だけで決まるわけではありません。現地の条件と権利関係も影響します。
相続登記など、事前に整えられる点は先に済ませておくと、査定や手続きが進めやすくなります。
農地の査定を頼む前に、公的な情報で目安をつかめます。農業委員会が公表する田畑売買価格の資料で、目安を調べられます。
全国農業会議所も、田畑売買価格の調査結果を毎年公表しています。税務上の評価は、路線価図や評価倍率表で確認できます。
ただし相場は過去の取引の平均です。個別の農地の価格とは一致しないため、最終的な価格は専門家による査定で確認しましょう。
手続きは次の順で進むのが一般的です。
農地のまま売る場合は農地法第3条の許可、転用して売る場合は農地法第5条の許可が関わります。
売却益には、譲渡所得に対する所得税・住民税がかかります。売買契約書には印紙税がかかります。条件を満たすと、譲渡所得の特別控除が使える場合があります。
査定額と手取りは違います。税金などを考えたうえで、手元に残る金額を確かめましょう。
相談・お見積りは0円です。
農業委員会の資料などで、目安を調べられます。ただし個別の農地の価格とは一致しないため、最終的には専門家による査定で確かめてください。
農地のまま売る場合は農地法第3条、転用して売る場合は農地法第5条の許可が関わります。まずは地元の農業委員会へ相談してください。
エコスマイリー本部と各地の加盟店が、ご自宅に伺います。