農地の処分ができないときはどうする？売れない理由と出口、最初の一歩

公開日：2026-11-03｜筆者：株式会社LINKBANK 買取担当（古物商許可第431270050713号）

農地の処分ができないのは、農地法で売買・貸借・転用に許可が必要だからです。ただし不可能ではなく、条件を満たせば出口はあります。出口は、農地のまま売る、転用して売る、農地バンクに貸す、相続土地国庫帰属制度を使う、などです。まず農地の区分・現況・境界と登記を確認し、農業委員会へ相談することが最初の一歩です。

農地はなぜ処分できない（売れない）と言われるのか？

農地が処分できないと言われるのは、不可能だからではなく、条件があるからです。主な理由は3つです。

許可なしの売買契約は無効で、所有権は移りません。農業振興地域や調整区域の農地は、転用がとくに認められにくいです。

買主の制限：農地を買うには、原則として農業委員会の許可が必要です。
転用の許可：宅地などに変える（転用）には、農地法第4条・第5条の許可が必要です。
需要の減少：農業の担い手が高齢化・減少し、買い手自体が少なくなっています。

処分を考える前に、何を確認すればよいか？

出口を選ぶ前に、今の状態を確認します。次の順で進めると迷いにくくなります。

法務局で登記簿と公図を取り、地目と所在を確認する。
その土地が農用地区域内（青地）か、それ以外（白地）かを確認する。可否はここで変わります。
農地は立地により区分され、区分によって転用の可否が異なる。
相続登記が終わっていなければ、売却前に名義の整理が必要。
境界が不明確なら、売却前に確定しておく。
荒れて農地に戻せない場合は、非農地証明の対象になることもある。
農家の納屋や倉庫の残置物は、売却前に整理しておくと進めやすい。

農地のまま売る・貸すにはどうすればよいか？

農地のまま手放す道は、農家・農業法人への売却と、農地バンクへの貸付です。買い手探しは農業委員会や農協への相談が出発点になります。

農地のまま売るには農地法第3条の許可が必要です。契約は許可の取得を条件に結ぶのが一般的です。

農地バンク（農地中間管理機構）は農地を借り受け、担い手へ貸す仕組みです。
貸す場合は所有権が残るため、税や管理の負担は続きます。

転用して売ることはできるのか？

転用して売るには、農地法第5条の許可が必要です。許可には立地基準と一般基準の両方を満たす必要があります。市街化区域内の農地は、農業委員会への届出で転用できます。

立地・状況	転用の見通し
市街化区域内	農業委員会への届出で転用できる
市街地に近い農地	認められやすい
農用地区域内（青地）	原則として転用できない
用途や計画が不明確	許可されにくい

売れない・貸せない場合の最後の手段は？

最後の手段として、相続土地国庫帰属制度、寄付、相続放棄があります。いずれも条件と注意点があります。

方法	注意点
相続土地国庫帰属制度（2023年に始まった制度）	相続や遺贈で取得した土地が対象です。建物や担保権がある土地、境界不明の土地は対象外です。承認されても負担金の納付が必要です。
寄付	引き取り先が見つからないことが多い
相続放棄	農地だけを選んで放棄することはできない

処分できないまま放置するとどうなる？

農地の処分ができないまま放置すると、管理の負担とリスクが増えます。早めに動く理由があります。

固定資産税や草刈りなどの管理負担が続く。
雑草や害虫で近隣トラブルになることがある。
荒れるほど農地への復元費がかさみ、売りにくくなる。
無断での転用や許可のない権利移動は、農地法違反となりうる。
相続登記は、相続を知った日から3年以内に申請することが義務。

許可申請や登記は誰に頼めばよいか？

まずは農業委員会など公的窓口へ相談するのが基本です。農地の許可申請や登記は、行政書士・司法書士の分野です。

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