施設に入った親の家の売却は可能ですが、売主は名義人の親本人です。子が自由に売ることはできません。親に判断能力があれば本人が売主となり、体調が難しい場合は子が委任状で代理できます。判断能力がない場合は成年後見制度を使います。税金面では、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までが売却の目安です。居住用財産の3,000万円特別控除を使える可能性があるため、早めの方針決めが大切です。
結論から言うと、施設に入った親の家の売却はできます。施設に入っただけで売れなくなることはありません。
ただし売れるのは、原則として登記上の名義人である親です。子どもだからといって、本人に無断で家を売ることはできません。
手続きの進め方は、親の判断能力の有無で大きく変わります。まず誰が売主になるのかを確かめましょう。
判断能力がある場合は、親本人が売主となって売買契約を結びます。
体調が難しく本人が動けない場合は、委任状を作れば子が代理で手続きを進められます。
決済のときには、司法書士が本人の意思を確認します。売却の内容を本人が理解していた記録を残しておくと安心です。
判断能力がない場合は、成年後見制度を使います。成年後見人は家庭裁判所が選任します。
居住用の不動産を売るには、家庭裁判所の許可が必要です。後見人には専門家が選ばれることも多く、その場合は報酬がかかります。
売却代金は、本人のために管理し使う必要があります。
判断能力が下がる前に備える方法もあります。任意後見契約は判断能力があるうちに結ぶ必要があります。家族信託は元気なうちに結べば、受託者になった子が売却できます。
| 制度 | いつ使うか | 特徴 |
|---|---|---|
| 成年後見制度 | 判断能力がなくなってから | 家庭裁判所が後見人を選ぶ。居住用の売却には許可が必要 |
| 任意後見 | 判断能力があるうちに契約 | 契約は判断能力があるうちに結ぶ必要がある |
| 家族信託 | 元気なうちに契約 | 受託者になった子が売却できる。契約は判断能力があるうちに |
売却で利益が出ると、譲渡所得税がかかります。
住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売るのが目安です。その場合、居住用財産の3,000万円特別控除を使える可能性があります。
所有期間が10年を超える場合は、軽減税率の特例を使えることもあります。
ただし、特例が使えるかどうかは個別の事情で変わります。相続後に売る場合は別の特例の要件があり、使えないこともあります。税理士などの専門家に確認しましょう。
施設に入った親の家を売る前に、次の点を確認しましょう。
家財や荷物の扱いも決めておく必要があります。親が施設を退去しても戻る家がなくなる点も考えておきましょう。
住んでいなくても、固定資産税はかかります。換気がないと建物は傷みやすくなります。
管理や維持の費用と手間は続きます。防犯面や火災などのリスクもあります。管理不全空き家や特定空き家に指定されると、税負担が増える場合があります。
賃貸にすると所有を続けられますが、税の特例の対象外になることがあります。売るか貸すか、いつまでに決めるかを家族で話し合いましょう。
施設への住民票の異動は義務ではありません。
ただし、住民票の扱いは税の特例や登記に影響することがあります。
介護保険には住所地特例があります。世帯分離によって介護費の負担が変わる場合もあるため、移す前に市区町村や専門家に確認しましょう。
相談・お見積りは0円です。
できません。売主は名義人の親本人で、本人の意思と手続きが必要です。
売れなくなるわけではありません。判断能力がない場合は、成年後見制度などを使って手続きを進めます。
使えるとは限りません。要件は個別の事情で変わるため、税理士などに確認しましょう。
義務ではありません。税の特例や登記に影響することがあるため、移す前に確認しておくと安心です。
エコスマイリー本部と各地の加盟店が、ご自宅に伺います。