収益還元法の査定書とは、その不動産が将来生み出す収益をもとに価格（収益価格）を求めた査定の報告書です。賃貸用不動産や事業用不動産など収益を生む物件で主に使われ、計算には直接還元法とDCF法の2種類があります。直接還元法は「1年間の純収益÷還元利回り」で求めます。収入・費用・利回りの置き方で価格が変わるため、その根拠の確認が大切です。
収益還元法の査定書は、不動産が将来生み出す収益から価格を求めた査定の報告書です。求めた価格を収益価格と呼びます。
収益還元法は将来の収益から不動産の価格を求める手法で、不動産鑑定評価基準でも賃貸用不動産などに特に有効とされています。
不動産の査定方法には、収益還元法のほかに取引事例比較法と原価法（積算法）があります。取引事例比較法は似た物件の取引事例から価格を推定します。原価法は再調達原価から経年の減価を引いて価格を求めます。
収益還元法は、物件が稼ぐ力を価格に反映するのが特徴です。居住用の土地やマンションでは取引事例比較法が主に使われます。
方法が違えば、同じ物件でも査定額が変わることがあります。
収益還元法には、直接還元法とDCF法の2種類があります。
直接還元法の式は「収益価格＝1年間の純収益÷還元利回り」です。純収益は運営収益から運営費用を引いて求めます。
DCF法は、各期の純収益と売却予想価格を現在価値に割り引いて合計します。家賃の下落や空室のリスクを織り込めるのが特徴です。
| 項目 | 直接還元法 | DCF法 |
|---|---|---|
| 計算の仕組み | 1年間の純収益を還元利回りで割る | 各期の純収益と売却予想価格を現在価値に割り引いて合計する |
| 向く場面 | 簡便に価格の目安を見たいとき | 家賃下落や空室のリスクを織り込みたいとき |
| 特徴 | 簡便とされる | 精度が高いとされ、不動産の証券化では一般的に用いられる |
査定書では、次の3つの数字の中身を確かめます。
還元利回りが低いほど価格は高くなります。入居率、築年数、設備、駅からの距離も評価に影響します。
収益還元法は、純収益の把握や利回りの置き方で結果が変わります。査定額だけを見て判断せず、根拠まで確認することが大切です。
収益物件の査定額を個人で正確に算出するのは難しいため、根拠の説明を求めて内容を確かめましょう。
査定の前に整えられる点として、次のようなものがあります。
家賃を下げると純収益が減り、価格も下がりやすくなります。家賃の見直しは相場を見ながら行いましょう。
相談・お見積りは0円です。
1年間の純収益と還元利回りです。純収益は運営収益から運営費用を引いて求め、還元利回りは周辺の取引で使われる利回りの事例から決めます。
収益物件の査定額を個人で正確に算出するのは難しいとされています。複数の会社の査定を比べると、前提の違いが分かります。
DCF法は家賃の下落や空室のリスクを織り込めるため精度が高いとされ、直接還元法は簡便とされています。どちらも純収益の把握や利回りの置き方で結果が変わるため、根拠の確認が大切です。
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