土地を売る流れは、名義と境界の確認、査定、媒介契約、売却活動、売買契約と引き渡し、確定申告の順です。測量や名義の整理は、売り出す前に済ませておくとトラブルを避けやすくなります。相続した土地は先に相続登記を済ませます。共有名義なら共有者全員の同意が必要です。
土地を売るときは、いきなり売り出さず、売る前の準備から始めます。最初の相談先は不動産会社です。売り出す前に、土地の現状と必要書類を整理しておきましょう。
目的によっては、司法書士や土地家屋調査士にも相談します。
名義は登記事項証明書（登記簿）で確かめます。持ち主の名前と、抵当権が残っているかを見ます。抵当権が残っている場合は、売却時に抹消が必要です。
相続した土地は、売る前に相続登記を済ませておきます。登記の手続きや名義変更の相談は司法書士が窓口になります。
共有名義の土地は、共有者全員の同意で売却します。契約時には、全員の実印と印鑑証明書が必要です。
境界があいまいなまま売ると、売却後に買主や隣の土地の持ち主と揉めやすくなります。土地の面積や境界を示せるように、売る前に確認しておきましょう。
まず、手元に測量図や境界確認書があるかを探します。境界標（杭）があるかは、現地で目で見て確かめます。測量が古い、または境界がはっきりしない土地は、測量をやり直します。
境界を決めるには、隣の土地の所有者の立ち会いが必要になります。測量と境界確認の相談先は土地家屋調査士です。
まず、公的な価格で自分なりの相場をつかみます。相場は公示地価・路線価・固定資産税評価額で調べられます。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、取引事例も見られます。
そのうえで、複数の不動産会社に査定を頼み、比べます。査定額だけでなく、どの根拠でその金額になったかも確かめましょう。
査定がそろったら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には3種類あり、依頼できる会社の数が違います。
| 媒介契約の種類 | 依頼できる会社の数 |
|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数社に依頼できる |
| 専任媒介契約 | 1社のみに依頼する |
| 専属専任媒介契約 | 1社のみに依頼する |
買主が見つかったら、価格や引き渡し時期を交渉します。合意したら売買契約を結び、決済で代金を受け取ります。決済の日に土地を引き渡し、所有権移転登記を申請します。
売却で利益が出たときは、確定申告で譲渡所得を申告します。税の負担を軽くする控除や特例の制度もあるので、確かめておきましょう。
古い家が建っている土地は、解体して更地にして売るか、古家付きのまま売るかを選びます。解体すると固定資産税が増えることがあります。古家付きで売ると、買主から値引きを求められることもあります。
農地は、売るときに農業委員会など別の手続きが必要です。広い土地は、分筆登記で分けてから売る方法もあります。
境界が決まっていないことや、価格の設定が合っていないことが、売れない原因になりやすいです。まずは価格と不動産会社を見直してみましょう。
ほかにも方法はあります。不動産会社による買取は、買主探しが要りません。隣の土地の所有者に購入を打診する方法もあります。
相続した土地なら、相続土地国庫帰属制度が使える場合があります。相談先は法務局です。
相談・お見積りは0円です。
最初の相談先は不動産会社です。名義や測量の相談は、司法書士や土地家屋調査士が窓口になります。
売る前に相続登記を済ませておくのが基本です。登記の相談は司法書士にできます。
共有者全員の同意が必要です。契約時には、全員の実印と印鑑証明書が必要になります。
利益が出たときは、確定申告で譲渡所得を申告します。税の負担を軽くする控除や特例の制度もあります。
価格や不動産会社を見直すほか、不動産会社による買取や隣地への打診などの方法があります。
エコスマイリー本部と各地の加盟店が、ご自宅に伺います。