不動産登記と売却の基本：抵当権や申請の流れを解説

更新日：2026-11-14

家や土地を売るときに必要になる登記の基本を、やさしい言葉でまとめています。誰が申請するのか、どこへ出すのか、抵当権が残っているときはどうするのかが分かります。個別の事情で答えが変わる点は、法務局や専門家への確認をおすすめします。

不動産を売るとき、なぜ登記が関わるのですか？

売買に合わせて、登記の内容を新しい状態に変える必要があるからです。登記できる権利には抵当権も含まれ、その消滅も登記の対象です。

家や土地には、持ち主や権利の状況を記録した登記があります。売却では、この記録が実際の状況とずれないように整えます。

たとえば住宅ローンの担保として抵当権が付いている場合、その権利がなくなったことも登記で示します。具体的に何を登記するかは物件ごとに違うため、法務局や専門家に確認してください。

登記は原則として、当事者の申請か、官庁・公署の嘱託がなければできません。自動で書き換わることはありません。

権利に関する登記では、登記権利者と登記義務者が共同で申請する場合があります。登記義務者とは、登記をすることで登記上直接に不利益を受ける登記名義人のことです。

共同で申請するときは、申請情報と一緒に登記義務者の登記識別情報を出します。出せない場合は、登記官が登記義務者に申請があったことなどを通知する「事前通知」の仕組みがあります。どの方法になるかは状況で変わるので、法務局や司法書士などの専門家に確認してください。

不動産の所在地を管轄する登記所（法務局・地方法務局の支局・出張所）が扱います。申請は、電子で行う方法か、書面を出す方法のどちらかです。

どの登記所が担当かは、不動産の所在地で決まります。管轄は法務局に問い合わせると確かめられます。

申請にかかる登録免許税には決まりがあります。定率で計算した額が千円に満たなくても、千円になります（最低税額）。また、税額が3万円以下なら、その額の印紙を申請書に貼って納めることができます。実際の税額は登記の内容で異なるため、法務局や税務署、専門家に確認してください。

付いている権利をどう扱うかは、売る前に確かめておくことが大切です。抵当権の消滅は登記の対象で、根抵当は民法で抵当権の消滅とは分けて定められています。

民法では、抵当権の消滅に関する定めと、根抵当に関する定めが、それぞれ分かれて置かれています。根抵当は決まり方が通常の抵当権と異なる点があるため、同じ感覚で進めないほうが安心です。

自分の物件にどんな権利が付いているかは、登記の記録で確認できます。進め方や必要な書類は、債権者や法務局、司法書士などの専門家に相談してください。

当社は宅地建物取引業の免許を持たず、不動産売買の媒介・代理は行いません。査定・買取の判断・条件の交渉・契約は、提携の宅地建物取引業者が行います。

登記は自分で申請しなくてはいけませんか？

登記は、原則として当事者の申請か官庁・公署の嘱託がなければできません。自分で行うか専門家に頼むかは状況によります。法務局や司法書士などの専門家に確認してください。

登記識別情報が手元にないときはどうなりますか？

提供できない場合は、登記官が登記義務者に申請があった旨などを通知する事前通知の仕組みがあります。進め方は個別に変わるため、法務局や専門家に確認してください。

登録免許税はいくらかかりますか？

登記の内容で変わるため、ここで金額は示せません。定率で計算した額が千円に満たなくても千円になる決まりと、3万円以下なら印紙で納付できる決まりがあります。詳しくは法務局や税務署に確認してください。

売却の相談先として、当社に何ができますか？

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