根抵当権抹消は債権者の解除書類をそろえ決済と同時に進める

根抵当権が付いた土地は、そのまま売れますか？

買主は担保のない状態での引き渡しを求めるのがふつうです。そのため根抵当権抹消を決済と同時に行う段取りが基本になります。抹消できるかどうかは、債権者の同意と手続きの進み具合で決まります。

根抵当権は、登記簿に載る権利のひとつです。抵当権などの権利が消えたときも、その消滅を登記できます（不動産登記法）。

つまり、売主は「根抵当権を消す登記」をして、はじめて担保のない土地として渡せます。

売り出す前に、法務局で登記事項証明書を取りましょう。次の3点が分かります。

• 根抵当権者（お金を貸した金融機関や会社）はだれか
• 極度額（担保する上限の金額）はいくらか
• 債務者（お金を借りている人）はだれか

抵当権と根抵当権では、抹消の進め方がどう違いますか？

どちらも、権利が消えたことを登記するには申請が必要です。根抵当権は、極度額の枠の中で将来の借入れもまとめて担保する仕組みなので、完済しただけで済むとは考えず、債権者や司法書士に必要な手続きを確認しましょう。

民法では、抵当権の消滅（第396条〜第398条）と根抵当（第398条の2〜第398条の22）は、別々の節に定められています。ルールが違うということです。

根抵当権は「極度額」という上限の枠の中で、これから増えるかもしれない借入れをまとめて担保します。借入れが増えたり減ったりしても、枠は残ります。だから残債がゼロの日があっても、登記は自動では変わりません。

根抵当権の抹消は、どんな順番で進めますか？

根抵当権抹消は、登記事項証明書の確認から始め、債権者への連絡、追加手続きの確認、解除書類の受領、抹消登記の申請の順に進めます。売買の決済日から逆算して、債権者への連絡を早めに行うことが大切です。

債権者の社内手続きには時間がかかることがあります。決済日が決まったら、まず債権者に連絡して、必要な書類と受け取りの時期を聞いておきましょう。

根抵当権抹消に必要な書類は何ですか？どこで手に入りますか？

根抵当権抹消では、債権者側が用意するものと、売主が用意するものがあります。必要な書類は債権者や登記の内容で変わるので、早めに法務局か司法書士に確認しましょう。

抹消は、登記権利者と登記義務者が共同で申請します。登記義務者とは、登記をすることで登記上直接に不利益を受ける登記名義人のことで、抹消では根抵当権者がこれにあたります（不動産登記法）。

共同で申請するときは、申請情報と併せて登記義務者の登記識別情報も提供します。提供できない場合は、登記官が申請があったことなどを登記義務者に知らせる「事前通知」を行います。

書類をなくした場合や、債権者の名称が変わっていた場合は、自己判断で進めないでください。法務局や司法書士に、どの書類で足りるかを聞くのが安全です。

根抵当権の抹消は自分でできますか？司法書士に頼むべきですか？

登記は当事者の申請で行うので、個人でも根抵当権抹消の申請はできます。ただし売却では、決済日までに間に合わせる必要があり、書類の不備が取引全体に響きます。不安があれば、司法書士に相談する方法もあります。

登記は、原則として当事者の申請または官庁・公署の嘱託がなければできません（不動産登記法）。申請先は、土地の所在地を管轄する法務局・地方法務局の支局・出張所（登記所）です。

申請の方法は、電子情報処理組織（オンライン）を使う方法と、申請情報を記載した書面を出す方法のどちらかです。

自分でやる場合の難所は、債権者との連絡と、書類の形式をそろえることです。次のような場面では、司法書士への相談を考えてください。

費用の金額は、ここには書きません。内訳の種類は下の表のとおりです。登録免許税は、定率で計算した額が千円に満たなくても千円になります（登録免許税法）。額が3万円以下なら、その額の印紙を申請書に貼り付けて納められます。実際の税額は、法務局で確かめてください。

• 債権者がどこか分からない
• 債権者の名称や所在地が変わっている
• 相続が関わっている
• 債務者が亡くなっている
• 決済日まで日数が少ない

完済していない、または債権者が協力してくれないときはどうなりますか？

残債がある場合は、売却代金で完済し、同時に根抵当権抹消を行う考え方が基本です。債権者が協力しない、所在が分からない、会社がもう存在しないといった場合は、使える手続きが事情によって変わります。弁護士か司法書士に早めに相談してください。

残債がある場合は、決済の場で、売却代金から債権者へ返済します。返済と同時に、債権者から解除書類を受け取る段取りです。債権者には、残債の額と受け取り方法を早めに聞いておきましょう。

債権者の同意が得られないときは、次のような進め方を考えます。どれを使えるかは事情で変わるため、専門家の判断が必要です。

• 債権者の所在や存続を調べ、法的な手続きが使えるか確認する
• 弁護士・司法書士への相談

相続した土地に根抵当権が残っていたら、どうすればいいですか？

相続した土地に古い根抵当権が残っている場合も、売却の前に根抵当権抹消を考える必要があります。債務者が亡くなっているときは、借入れの扱いや追加の手続きを確認する必要があります。法務局や司法書士に早めに確認してください。

まず、登記事項証明書で債務者がだれかを見ます。債務者が亡くなった人本人なら、その借入れがどうなっているかを債権者に聞きます。

相続登記との前後関係も大切です。名義が亡くなった人のままだと、手続きが進めにくくなることがあります。どちらを先に行うかは、法務局や司法書士に聞いてください。

相続人が複数いるときは、全員の関わり方を整理する必要があります。連絡が取れない人がいると、時間がかかります。

• 登記事項証明書で債務者・債権者・極度額を見る
• 債権者に、残債と解除の可否を聞く
• 相続人の範囲を整理する
• 追加の手続きや相続登記が必要か、専門家に確かめる

根抵当権を抹消しないままだと、何が困りますか？

根抵当権抹消をしないままだと、売買で担保のない状態の引き渡しができません。時間がたつと、書類や関係者の確認が難しくなることもあります。

放置そのものに罰則があるかどうかは、ここでは述べません。気になる方は、法務局や専門家に確認してください。

当社は、宅地建物取引業の免許を持たず、不動産売買の媒介・代理は行いません。当社の対応は、提携の宅地建物取引業者へおつなぎするところまでです（査定・買取・価格交渉も行いません）。ご同意をいただいたうえで、免許を持つ事業者をご案内し、ご契約はその事業者と直接お結びいただきます。対応は1都3県です。

• 決済で、担保のない状態の引き渡しができない
• 年月がたつと、債権者や書類の確認が難しくなることがある

根抵当権抹消は債権者の解除書類をそろえ決済と同時に進めるのよくある質問

出典

• 不動産登記法 第18条
• 民法 目次（抵当権）
• 登録免許税法 第22条

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