親の土地を相続したらまず何をする？確認の順番と売却までの手順

親の土地を相続したら、最初に何をすればよいですか？

親の土地を相続したら、最初に名義、相続人、他の財産と借金の3つを確認します。期限のある手続きは進んでいくので、調べながら並行して進め、承認や放棄の判断はこの3つが分かってから行います。気持ちの整理がつかなくても、調べることだけなら先に進められます。

相続人は、相続の承認や放棄をする前に、相続財産を調べることができます（民法第915条第2項）。調べずに決めると、あとで困ることがあります。

土地以外に預貯金や借金があるかもしれません。それによって、土地を引き継ぐか、放棄するかの判断が変わります。

親が登記簿上の所有者となっている不動産を一覧にして証明してもらう「所有不動産記録証明制度」が、令和8年2月2日に始まりました。ほかにも土地を持っていたか分からないときに役立ちます。

親の土地は誰が相続するのですか？兄弟がいる場合はどうなりますか？

親の土地を誰が相続するかは、まず遺言書があるかどうかで決まります。遺言がなければ、相続人全員の話し合い（遺産分割協議）で決めます。話し合いがまとまるまでは、土地は相続人みんなで持つ共有の状態です。

遺言書があれば、基本はその内容に沿って引き継ぎます。遺言書を探すのが最初の作業です。

遺言書がなければ、兄弟を含む相続人全員で話し合います。相続人が一人でも欠けた状態では、話し合いをまとめられません。

決まるまでの共有の状態では、売るにも貸すにも、全員の同意が必要になりやすいです。話し合いが長引くほど、手続きが止まります。

親名義の土地に子が家を建てている場合は、注意が必要です。土地は親の相続財産で、建物は子の名義という、名義が分かれた状態だからです。土地を誰が引き継ぐかが決まらないと、建物と土地を一緒に整理しにくくなります。売るときの進め方は、宅建業者や司法書士に確認してください。

• 遺言書があるか
• 相続人は全員そろっているか
• 土地を誰が引き継ぐか、売って分けるか
• 土地と建物で名義が違わないか

相続放棄・限定承認はいつまでに決めますか？土地だけを放棄できますか？

相続の承認・放棄（相続放棄、限定承認を含む）は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に決めます（民法第915条第1項）。放棄は財産全体についての判断で、土地だけを選んで放棄する前提では考えられません。詳しくは家庭裁判所に確認してください。

相続人がとれる道は3つです。単純承認、限定承認、放棄です。3か月以内にどれかを選ばないといけません。

3か月で調べきれないときは、利害関係人または検察官の請求により、家庭裁判所で期間を延ばせます。

一度した承認や放棄は、期間内でも撤回できません（第919条第1項）。決める前に、財産と借金を調べることが大切です。

土地を売るなど、相続財産の全部または一部を処分すると、単純承認をしたものとみなされます（第921条第1号。ただし書あり）。放棄を考えているうちは、土地を勝手に売らないでください。

相続人が複数いるときの限定承認は、共同相続人の全員で行います（第923条）。財産の目録を作り、期間内に家庭裁判所へ申述します（第924条）。

亡くなった親の土地の名義変更（相続登記）をしないとどうなりますか？

亡くなった親の土地の相続登記は、相続と所有権の取得を知った日から3年以内に申請する義務があります。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象です。名義が親のままだと、売却などの手続きも進めにくくなります。

相続登記の義務は、遺言で土地を取得した場合も対象です。

令和6年4月1日より前に始まった相続で、まだ登記していないものも対象です。この場合は令和9年3月31日までに登記が必要です。取得を知った日が令和6年4月以降なら、その日から3年以内です。

遺産分割が成立したときは、成立の日から3年以内に、その内容に合わせた登記を申請する義務も加わります。

相続人申告登記では、最初の義務は果たせます。ただし、遺産分割が成立したときの追加の義務は果たせません。

売却を考える人は、名義が亡くなった親のままだと手続きを進めにくくなります。次の相続が起きると、相続人が増えて話し合いが難しくなることもあります。

親の土地を相続すると、相続税はかかりますか？

相続税がかかるかどうかは、土地だけでは判断できません。預貯金や借金を含めた財産全体と、家族の状況で変わります。かかるかどうかは、税務署や税理士に確認してください。

相続税の有無や申告の要否は、財産の内容や相続する人によって違います。このコラムでは個別の金額や条件は判断できません。

税の制度は改正されることがあります。最新の内容は、国税庁の案内か税務署で確かめてください。

相談するときは、下の一覧のような財産と負債の資料を持っていくと、話が早く進みます。

• 土地の情報（所在、名義が分かる書類）
• 預貯金、有価証券などの他の財産
• 借金や未払いの費用
• 相続人の一覧

親の土地を売るなら、どの段階から動けますか？

親の土地を売るには、一般に、相続登記などの名義の整理と、共有なら全員の同意の確認が必要です。ただし、売却の相談は、名義変更や話し合いと並行して始められる場合があります。まず自分の状況を整理して、動ける段階を見極めます。

売却を進めるには、名義の整理が前提になるのが一般的です。相続人が複数なら、売ることに全員が同意していることも必要になります。具体的な手順は、宅建業者や司法書士に確認してください。

いっぽう、売却の相談は、そのすべてが終わる前から始められる場合があります。たとえば、遺産分割の話し合いと並行して、売る場合の流れを聞いておけます。

ただし、相続放棄を考えているうちに土地を売ると、単純承認とみなされます。承認・放棄の判断が先です。

当社は株式会社LINKBANKです。宅地建物取引業の免許を持たず、不動産売買の媒介・代理は行いません。ご同意をいただいたうえで、提携の宅地建物取引業者へおつなぎします（当社は媒介・代理・査定・買取・価格交渉を行いません）。ご契約はその事業者と直接お結びいただきます。

売らない、使わない、持ちたくない土地はどうすればよいですか？

親の土地を相続して、売らない、使わない、持ちたくないときは、4つの道があります。持ち続ける、売る、相続放棄を検討する、国の帰属制度を調べる、です。どれが合うかは土地の状態と家族の事情で変わるので、条件を見比べて選びます。

相続土地国庫帰属制度は、相続などで土地の所有権や共有持分を取得した人が、その土地を国に帰属させる承認を法務大臣に申請できる制度です。制度が始まった令和5年4月27日より前に相続した土地も対象です。承認されるかどうかは審査で決まります。

ただし、誰でも使えるわけではありません。建物がある土地、担保権などが設定された土地、他人の利用が予定されている土地、土壌汚染された土地、境界が不明確な土地などは、申請できません。

費用もかかります。審査手数料は土地一筆あたり1万4千円で、収入印紙を申請書に貼って納めます。取下げや却下・不承認でも戻りません。承認を受けると、国有地の種目ごとの管理に要する10年分の標準的な費用を考慮して算定した負担金も納めます。

申請先は、土地のある都道府県の法務局・地方法務局（本局）の不動産登記部門です。

誰にどこで相談すればよいですか？（窓口の使い分け）

親の土地の相続は、困りごとによって相談先が違います。登記や国庫帰属の申請は法務局、相続税は税務署や税理士、放棄や調停は家庭裁判所です。売却だけを考えたい人は、宅建業者に相談します。

窓口を間違えると、同じ説明を何度もすることになります。困りごとを一つに絞ってから、相談先を選ぶと進めやすくなります。

売却について、当社は1都3県の土地を対象に、ご同意をいただいたうえで提携の宅地建物取引業者へおつなぎします（当社は媒介・代理・査定・買取・価格交渉を行いません）。ご契約はその事業者と直接お結びいただきます。

親の土地を相続したらまず何をする？確認の順番と売却までの手順のよくある質問

出典

• e-Gov法令 限定承認の方式（第924条）
• 法務省 相続登記の申請義務化について
• 法務省 相続土地国庫帰属制度の概要

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