家売却の基本を知る：名義とローン・税の特例・業者選びの入口

家を売るとき、最初に何を確認すればよいですか？

最初に確認するのは、家と土地の名義、そしてローンが残っているかどうかです。ここが分かると、その後の進め方を決めやすくなります。名義は法務局で確認できます。

民法では、土地とその定着物（建物など）は不動産とされています（民法第86条）。家と土地は、それぞれ別の不動産として名義を確かめるのが基本です。

また、物の常用に供するため所有者が付けた自分の物は「従物」とされ、主物の処分に従います（民法第87条）。庭の設備などがこれにあたるかどうかは、場合によって違います。

専門家に確認してください。

• 家（建物）の名義人はだれか
• 土地の名義人はだれか
• ローンが残っているか
• 名義人が複数いないか

マイホームを売ると、税金が軽くなる特例はありますか？

あります。マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長さに関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。ただし、要件を満たす必要があります。

以前に住んでいた家は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合が対象です。その間に何に使っていたかは問われません。

住んでいた家と一緒に売った敷地や借地権も対象です。家を取り壊して敷地だけを売る場合は、次の2つの要件をすべて満たす必要があります。

• 取り壊した日から1年以内に売買の契約を結ぶこと、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 取り壊してから契約する日まで、敷地を貸駐車場などほかの用途に使っていないこと

特例が使えないのは、どんなときですか？

家を2つ以上持っている場合や、親子・夫婦など特別の関係がある人に売った場合などは、特例の対象外です。使えるかどうかは、税務署で確認してください。

売ったときに2つ以上マイホームを持っていた場合、特例の対象になるのは、主として住まいに使っていた家だけです。

売った年の前年と前々年に、この特例（一部の場合を除く）または、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例を受けていると、使えません。

親子や夫婦など「特別の関係がある人」に売ったものも対象外です。生計を一にする親族や、売った後に同居する親族なども、これに含まれます。

また、特例を受けることだけが目的で入ったと認められる家も、適用除外です。

特例を受けるには、確定申告が必要です。確定申告書に、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]などの書類を付けて出します。

売る前に、土地の価格や周りの情報はどこで調べられますか？

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べられます。不動産の取引価格や地価公示などの価格情報のほか、防災情報や都市計画情報も見られます。

売る前に、自分の土地の周りの情報を見ておくと、話を聞くときに内容をつかみやすくなります。

ここで分かる情報は、あくまで目安を知るためのものです。個別の土地についての判断は、市区町村や専門家に確認してください。

売却の相談先は、どう選べばよいですか？

不動産の売買や、その代理・媒介を仕事にするには、宅地建物取引業の免許が必要です。相談先は、免許を持つ事業者から選んでください。

宅地建物取引業法は、宅地・建物の売買や、売買・交換・貸借の代理・媒介を業として行うことを宅地建物取引業と定めています（第2条第2号）。

免許を受けない人は、この営業をしてはなりません（第12条第1項）。

事業者を選ぶときは、国土交通省のネガティブ情報等検索サイトが使えます。宅地建物取引業者や不動産鑑定士などを選んで検索できます。

運営会社の株式会社LINKBANKは、宅地建物取引業の免許を持たず、不動産売買の媒介・代理は行いません。

ご同意をいただいたうえで、提携の宅地建物取引業者へおつなぎします（当社は媒介・代理・査定・買取・価格交渉を行いません）。ご契約は、その事業者と直接結んでいただきます。

対応は1都3県です。

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