家と土地を売る手順は5段階。まず名義とローンの確認から

家と土地を売るとき、手続きは何から始めればいい？

家と土地を売るときは、まず「誰の名義か」「ローンは残っているか」を確かめます。そのあと、相談→契約→引渡し→申告の順に進みます。全体の形を先に知っておくと、迷いにくくなります。

売るかどうか決める前でも、確認の段階には進めます。名義やローンが分かると、売れるのか、誰の同意がいるのかが見えてきます。

細かい中身は、このあとの各節で説明します。

建物を残したまま売る？取り壊してから売る？どう考えればいい？

家と土地を売るとき、建物を残すか取り壊すかは、売り出す前に決め切らなくて大丈夫です。建物の状態・境界・買主の使い方・手間と時期の4つを比べ、売り出し方は宅建業者や専門家に相談して決めます。

建物が付いたまま売る土地を、「古家付き土地」と呼ぶことがあります。古い建物が残ったまま、土地を中心に売り出す形です。

取り壊しは、一度すると元に戻せません。壊す前に、売り出し方を専門家と話しておきましょう。

取り壊す場合は、税金の特例にも条件があります（くわしくは税金の節）。壊したあとの使い方にも注意が必要です。

土地と建物で名義が違う、または共有のときはどうなる？

家と土地を売るとき、名義が違う場合や共有の場合は、売り方に影響することがあります。まず法務局の登記簿（登記事項証明書）で、土地と建物それぞれの名義を確かめます。そのうえで、司法書士や弁護士に早めに確認します。

民法では、土地及びその定着物は不動産とされます（民法第86条）。登記簿は土地と建物で別々に調べるため、土地は親、建物は子というように、名義が分かれていることがあります。

物の常用に供するため所有者が附属させた自己の物は「従物」といい、従物は主物の処分に従います（民法第87条）。どの物が従物にあたるかは、専門家に確かめましょう。

共有名義の場合や、名義人が亡くなったままの場合は、必要な手続きが変わることがあります。司法書士や弁護士に、事情を伝えて確認してください。

• 登記簿は、法務局で取得します。
• 土地と建物は、それぞれ別に調べます。
• 名義人が複数なら、全員の意思を確かめます。
• 個別の結論は、事情によって変わります。司法書士・弁護士に相談しましょう。

売る前にそろえる書類と、確認しておくことは？

家と土地を売る前に、権利証（登記識別情報）、固定資産税の通知書、図面・境界資料、ローン関係の書類を集めておくと進めやすくなります。土地と建物に分けて探すと、抜けが減ります。必要な書類は売り方によって変わるため、最終的には司法書士や宅建業者に確認してください。

登記識別情報や固定資産税の通知書が見つからないときは、司法書士や市区町村の窓口に取り方を聞きましょう。取り方は自治体や状況によって違います。

書類の一覧は、あくまで例です。実際に必要なものは、案内を受けた事業者や司法書士に確かめてください。

売却の流れと、媒介契約は何を確かめればいい？

家と土地を売る流れは、査定→媒介契約→売り出し→売買契約→引渡しの順です。媒介契約には複数の形があり、内容は契約書で決まります。契約の前に、宅建業者へ内容を確かめましょう。当サイトは不動産会社ではなく、宅建業者をご案内する窓口です。

宅地建物取引業法では、宅地・建物の売買や、その売買・交換・貸借の代理・媒介を業として行うことを「宅地建物取引業」といいます（第2条第2号）。

免許を受けない者は、これを営めません（第12条第1項）。

株式会社LINKBANKは、宅地建物取引業の免許を持たず、不動産売買の媒介・代理は行いません。ご同意をいただいたうえで、免許を持つ事業者をご案内します。

ご契約は、その事業者と直接結びます。対応は1都3県です。

契約の種類や期間、報告の方法などは、契約書と宅建業法の定めで、契約の前に確かめましょう。

売ったあとの税金と確定申告は、何をどこで確かめればいい？

マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。使うには、一定の書類を添えた確定申告が必要です。条件を税務署や税理士で確かめましょう。

特例は、国税庁のNo.3302「マイホームを売ったときの特例」に書かれています。条件が細かいので、売る前に読んでおくと安心です。

以前に住んでいた家屋は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合が対象です。その間の用途は問われません。

住んでいた家屋とともに売った敷地や借地権も、特例の対象です。

家屋を取り壊した場合の敷地は、次の①②の2つの要件をすべて満たす必要があります。そのほかの主な要件も、あわせて確かめてください。

• ①取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結し、かつ住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
• ②取り壊してから譲渡契約を締結する日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
• そのほかの要件：売った年の前年および前々年に、この特例（一部の場合を除く）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例を受けていないこと。
• そのほかの要件：親子や夫婦など「特別の関係がある人」に売ったものでないこと（生計を一にする親族や、売却後に同居する親族なども含まれます）。
• そのほかの要件：特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋でないこと。
• そのほかの要件：売ったときに2つ以上マイホームを持っていた場合は、主として住まいに使っていた家屋だけが対象になること。

家と土地の売却は、誰にどの順番で相談すればいい？

家と土地を売るときの相談先は、困りごとで選びます。売却全体は不動産会社、税金は税理士や税務署、登記は司法書士、境界は土地家屋調査士、争いは弁護士です。まず全体を聞きたいときは、不動産会社から始めると整理しやすいです。

株式会社LINKBANKは、提携の宅地建物取引業者へおつなぎする窓口です（当社は媒介・代理・査定・買取・価格交渉を行いません）。

ご同意をいただいたうえでおつなぎし、ご契約はその事業者と直接結びます。

事業者を選ぶときは、国土交通省のネガティブ情報等検索サイトで、宅地建物取引業者や不動産鑑定士などを事業者として選んで検索できます。

不動産の取引価格や地価公示などの価格情報、防災情報、都市計画情報は、国土交通省の不動産情報ライブラリで見られます。

家と土地を売るときに、つまずきやすい注意点は？

家と土地を売るときは、境界や越境、建物の不具合、残置物、契約後の責任で困ることがあります。どれも後から分かると話が長引きやすい点です。売る前に確かめておく項目として、一つずつ見ておきましょう。

迷ったら、不動産会社や専門家に具体的な状況を伝えて相談しましょう。

• 境界や越境：隣の土地との境が分かるか、塀や木の枝が越えていないかを確かめる。
• 建物の不具合：雨もりやシロアリなど、知っていることを買主に伝えられるよう整理する。
• 残置物：引渡しまでに、家の中や庭の物をどうするか決めておく。
• 契約後の責任（契約不適合）：引渡し後に契約と違う点が見つかったときの扱いを、契約書で確かめる。
• ローンの残り：抵当権の扱いについて、金融機関と宅建業者に早めに聞く。

家と土地を売る手順は5段階。まず名義とローンの確認からのよくある質問

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