実家売却の進め方は？期限・税金・家族の確認点を解説
実家を売るときに知っておきたい基本を、順番にまとめたページです。気持ち、家族、お金、段取りの整理のしかたと、国税庁の公式情報にもとづく税金の考え方が分かります。
個別の判断は、市区町村・税務署・法務局・専門家に確認してください。
実家を売る前に、まず何を決めればよいですか？
まず、気持ち・家族・お金・段取りの順に整理します。先に家族で話し合っておくと、あとから後悔しにくくなります。
実家は思い出が多い場所です。売るかどうか迷うのは自然なことです。気持ちの整理がつかないまま進めると、あとで後悔しやすくなります。
次に、家族で話し合います。名義が誰か、誰が売ることに賛成か、片づけを誰がするかを確かめます。
そのうえで、お金と段取りを考えます。売ったときの税金、売るための費用、売りたい時期を整理しておくと、判断しやすくなります。
- 気持ち：売る理由と、残したいものを言葉にする
- 家族：名義と、関係する人の意見を確かめる
- お金：税金と、売るための費用を知る
- 段取り：いつまでに売るかを考える
実家を売ると、税金はどのように計算しますか？
売った金額から、取得費と譲渡費用を引いて譲渡所得を出します。この考え方は国税庁の公式情報で確かめられます。
土地や建物を売ったときの譲渡所得は、売った金額（収入金額）から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
取得費が分からないときや、実際の取得費が譲渡価額の5パーセントより少ないときは、譲渡価額の5パーセントを取得費（概算取得費）にできます。
古い実家では、購入時の書類が見つからないこともあります。そのときに役立つ考え方です。
譲渡費用は、売るために直接かかった費用です。仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、立退料、取壊し費用などが含まれます。
税金は、所有期間でも変わります。譲渡した年の1月1日で所有期間が5年を超えると長期、5年以下だと短期で、計算は別々に行います。
相続で取得した実家は、原則として亡くなった方が取得した日から数えます。
- 譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用
- 取得費が不明でも、概算取得費を使える場合がある
- 相続した実家の所有期間は、原則として被相続人の取得日から数える
3,000万円の特別控除は、実家にも使えますか？
住んでいた家なら、条件を満たすと使える場合があります。住まなくなってからの期限と、売る相手に注意が必要です。
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
以前に住んでいた家は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限り、対象になります。
家を取り壊して土地だけを売るときは、さらに条件があります。
譲渡契約を取壊し日から1年以内に結ぶこと、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが必要です。
取り壊してから契約する日までに、その土地を貸駐車場などに使っていないことも要件です。
親子や夫婦など、特別の関係がある人に売った場合は対象外です。別荘のように、主に趣味・娯楽・保養のために持つ家にも使えません。
この特例を受けるには、一定の書類を添えた確定申告が必要です。
自分の実家が当てはまるかは、税務署や税理士などの専門家に確認してください。
- 住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
- 取り壊す場合は、契約を取壊し日から1年以内に結ぶ
- 取り壊した後は、契約まで貸駐車場などに使わない
- 特別の関係がある人への売却は対象外
- 確定申告が必要
親の判断力に不安があるとき、売却はどうなりますか？
保佐人の同意が必要になる場合があります。同意なしにした売買は、取り消せる場合があります。
民法では、不動産とは土地とその定着物（建物など）をいいます。実家は不動産にあたります。
被保佐人が不動産などの重要な財産の権利を手放す行為をするには、保佐人の同意が必要です。同意や許可を得ないでした行為は、取り消すことができます。
親の判断力に不安があるときは、売る話を進める前に、法務局や弁護士・司法書士などの専門家に確認してください。取り消されると、買う側にも大きな負担がかかります。
実家を売るとき、どこに相談すればよいですか？
税金は税務署、手続きは法務局や専門家に相談します。売却の入口では、免許を持つ不動産会社への相談も選べます。
近くの取引価格や地価公示、防災情報、都市計画情報は、国土交通省の不動産情報ライブラリで見られます。売る前に周りの状況を知る助けになります。
当社は宅地建物取引業の免許を持たず、不動産売買の媒介・代理は行いません。
ご同意をいただいたうえで、提携の宅地建物取引業者へおつなぎします（当社は媒介・代理・査定・買取・価格交渉を行いません）。ご契約は、その事業者と直接お結びいただきます。
対応は1都3県です。
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当社は宅地建物取引業の免許を持たず、不動産売買の媒介・代理は行いません。査定・買取の判断・条件の交渉・契約は、提携の宅地建物取引業者が行います。
よくある質問
実家を売るのは、相続したあとでもよいですか？
相続した実家も売れます。所有期間は、原則として亡くなった方が取得した日から数えます。税金や名義の手続きは、税務署や法務局、専門家に確認してください。
購入時の金額が分からなくても、税金は計算できますか？
取得費が分からないときは、譲渡価額の5パーセントを取得費（概算取得費）にできます。実際の取得費が5パーセントより少ない場合も同じです。
住まなくなって年数がたった実家でも、特別控除は使えますか？
住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限り、対象になります。期限を過ぎると使えません。個別の判断は税務署に確認してください。
実家を取り壊してから売れば、特別控除を使えますか？
条件を満たせば使える場合があります。取壊し日から1年以内に契約すること、契約まで貸駐車場などに使わないことなどが必要です。事前に税務署や専門家へ確認してください。
出典
| 出典名 | リンク | 確認日 |
|---|---|---|
| No.3302 マイホームを売ったときの特例 | www.nta.go.jp | 2026-11-15 |
| No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税) | www.nta.go.jp | 2026-11-15 |
| 不動産情報ライブラリ | www.reinfolib.mlit.go.jp | 2026-11-15 |
| 民法（e-Gov法令検索） | laws.e-gov.go.jp | 2026-11-15 |