再建築不可とは？持ち続ける前・売る前に知りたいことの入口

再建築不可とは、どんな物件のことですか？

再建築不可とは、今ある建物を取り壊したあとに、同じように新しい建物を建てられない可能性がある土地や家のことです。理由は物件ごとに違うため、個別に調べる必要があります。

建築基準法は、建物の敷地・構造・設備・用途について最低の基準を定め、人の命・健康・財産を守ることを目的にしています（第1条）。

この法律には、建物と道路との関係を定めた章もあります。道路との関係は、再建築できるかどうかを考えるときの大事な入口です。

ただし、あなたの物件が当てはまるかどうかは、市区町村の建築担当窓口などで確かめてください。

なぜ建て替えや大きな工事が難しくなるのですか？

法律ができたあとに決まった基準に合わない建物でも、すでにあるものは、そのまま使えるのが基本です。しかし、増築や改築などの工事をするときは、その例外が及ばない場合があります。

法の施行・適用の際にすでにある建物が新しい規定に合わなくても、その規定は当てはまりません（第3条第2項）。

ただし、規定の適用後に工事を始める増築・改築・移転・大規模の修繕・大規模の模様替には、この例外は及びません（第3条第3項第3号）。

ここでいう「建築」は、新築・増築・改築・移転のことです。「大規模の修繕」は、主要構造部の一種以上について行う、過半の修繕のことです（第2条第13号・第14号）。

さらに、建築主は、決められた建物を建てるときや大規模な修繕をするとき、工事の前に建築主事等の確認を受け、確認済証の交付を受ける必要があります（第6条第1項）。

二以上の階数がある建物や、延べ面積が200平方メートルを超える建物も対象に含まれます。

どの工事に確認が必要かは、地域や建物で変わります。工事を考えるときは、先に特定行政庁や建築士などの専門家へ相談してください。

持ち続けるときは、何に気をつければよいですか？

持ち続ける場合は、建て替えられない前提で、使い道と管理を決めることが大切です。管理できないまま放置すると、あとで困りやすくなります。

国土交通省の建築のページは、違反建築物への対策や、既存不適格建築物に対する指導・助言・勧告・是正命令の制度を、事故や災害への対策の項目に挙げています。

また、既存の建物を活用するための措置として、全体計画認定を活用した増築なども紹介しています。

こうした制度が自分の物件に使えるかどうかは、状況によって変わります。まずは市区町村や専門家に、現状を伝えて確認してください。

手放したいときは、どんな道がありますか？

手放す道には、売却のほか、相続した土地に限られる国の制度があります。どれが合うかは、物件の状態や持ち主の事情で変わります。

法務省によると、相続土地国庫帰属制度は、相続または遺贈で土地を取得した人が、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国のものにできる制度です。

管理できないまま放置された土地から、将来「所有者不明土地」が生まれるのを防ぐために作られ、令和5年4月27日に始まりました。要件や手続きは法務局で確認してください。

売却を考える場合は、買い手の範囲や使い道によって、条件が変わります。売る相手を選ぶときは、免許や書面をよく確かめることが大切です。税金については、税務署や税理士に確認してください。

売却を考えたとき、このサイトでは何をしてもらえますか？

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