不動産売却の税金は利益にかかる。計算・特例・申告の基本

更新日：2026-11-14

このカテゴリーでは、土地や建物を売ったときの税金の基本が分かります。利益の計算方法、所有期間による違い、相続した土地の扱い、特例、確定申告の流れを、国税庁の情報をもとに解説します。

不動産を売ると税金はかかりますか？

売って利益（譲渡所得）が出たときに、税金がかかります。売った金額そのものにかかるわけではありません。

土地や建物を売ったときの譲渡所得は、給与所得などとは分けて計算します。これを分離課税といいます。

譲渡所得の金額は、売った金額（収入金額）から、取得費と譲渡費用を引いて求めます。

譲渡所得＝売った金額 − 取得費 − 譲渡費用

取得費と譲渡費用には何が入りますか？

取得費は買ったときにかかったお金などです。譲渡費用は、売るために直接かかったお金です。どちらも利益を小さくする方向に働きます。

取得費は、購入代金や購入手数料に、その後に払った改良費や設備費を加えた合計です。建物は、所有していた間の減価償却費相当額を引いて計算します。

取得費が分からないときや、実際の取得費が売った金額の5パーセントより少ないときは、売った金額の5パーセントを取得費（概算取得費）にできます。

譲渡費用の例として、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、立退料、取壊し費用があります。

所有期間で税金の計算はどう変わりますか？

売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると長期、5年以下だと短期になります。税金の計算は長期と短期で別々に行います。

長期譲渡所得の税額は、課税長期譲渡所得金額に15％（住民税は5％）を掛けて計算します。平成25年から令和29年までの各年分は、復興特別所得税もあわせて申告・納付します。

相続や贈与でもらった土地・建物の所有期間は、原則として亡くなった方や贈与した方が取得した日から数えます。もらった日からではない点に注意してください。

税金が軽くなる特例はありますか？

あります。マイホームを売ったときの特例や、相続した財産を売ったときの取得費の特例などです。どちらも条件があり、確定申告が必要です。

マイホームを売ったときは、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで引ける特例があります。以前に住んでいた家は、住まなくなってから3年を過ぎる日の属する年の12月31日までに売る場合が対象です。売った年の前年と前々年にこの特例などを使っていないことも要件です。申告には、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］を添えます。

相続した土地などを売るときは、相続税額の一部を取得費に加えられる特例があります。相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ることが要件です。財産を取得した人に相続税が課税されていることも必要です。加える額は、特例を使わずに計算した譲渡益が上限で、売った財産ごとに計算します。

特別控除は、特例ごとの譲渡益が限度で、その年の合計で5,000万円までです。使えるかどうかは個々の事情で変わるため、所轄の税務署や税理士にご確認ください。