路線価から売買価格を見積もるには？目安の出し方と限界

Q: 路線価図に自分の地域が載っていないときは、どうしますか？

同じ国税庁のページで、評価倍率表を見ます。固定資産税評価額に倍率を掛けて評価する倍率方式です。固定資産税評価額は市区町村が決めるので、分からないときは市区町村などの窓口に聞いてください。

路線価から売買価格は、一律の式では出せません。路線価は「売れる値段」ではなく、売値の見当をつける出発点の材料です。最後は、近隣の取引事例や宅地建物取引業者の査定で確かめてください。

売却の相談をする（0円） ›

公開日：2026-11-14｜監修状況：専門家の確認前｜出典 1件

更新日：2026-11-14　／　運営：株式会社LINKBANK

路線価は、相続税などの計算のために国税庁が決めた価額で、売買価格とは目的も決まり方も別です。

路線価とは何で、売買価格とは何が違うの？

路線価は、国税庁が相続税や贈与税の計算のために決める、道路ごとの1㎡あたりの価額です。売買価格は、買主と売主が話し合って成立した価格です。だから「路線価＝売れる値段」ではありません。

路線価は、税金を計算するために全国どこでも同じ考え方で決めた価額です。個々の土地の事情までは反映していません。

売買価格は、その土地を買いたい人と売りたい人の間で決まります。土地の形、周りの需要、売り急ぐかどうかなどで変わります。

つまり路線価は「ものさしの一つ」で、売買価格は「実際に成立した結果」です。目的も決まり方も別です。

項目	路線価	売買価格
決める人	国税庁	買主と売主
目的	相続税・贈与税の計算	売り買いの成立
単位	道路に面した土地の1㎡あたり	その土地1区画ごと
個別事情	細かくは反映しない	形・接道・需要などが反映される

路線価・公示価格・実勢価格・固定資産税評価額は、それぞれ何のための価格？

土地には、目的の違う価格がいくつもあります。路線価から売買価格の見当をつけるときは、どの価格が何のためのものかを分けて見ることが大切です。

同じ土地でも、誰が何のために決めたかで価格は変わります。下の表で違いを比べてください。

各価格の水準（どれくらいの割合か）や基準日は、制度の見直しで扱いが変わることがあります。国土交通省の不動産情報ライブラリや国税庁の資料で、最新の説明を確認してください。

不動産情報ライブラリでは、地価公示と都道府県地価調査を検索できます。

価格	決める主体	主な目的	確認先
路線価	国税庁	相続税・贈与税の計算	国税庁の財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）
公示価格	国土交通省	土地取引の価格の目安	不動産情報ライブラリ（地価公示の検索）
実勢価格	市場（買主と売主）	実際の売り買い	不動産情報ライブラリ（取引価格・成約価格の検索）
固定資産税評価額	市区町村	固定資産税などの課税	納税通知書、市区町村の窓口

路線価図の数字とアルファベットはどう読むの？

数字は、1㎡あたりの価額を千円単位で表したものです。後ろのアルファベットは借地権割合の区分で、土地を売る価格そのものではありません。詳しい読み方は、国税庁の「路線価図の説明」で確認してください。

路線価図では、道路に沿って数字とアルファベットが書かれています。読み方は国税庁の「路線価図の説明」に沿っています。

アルファベットは、借りている土地（借地権）を評価するときに使う記号です。持ち主が土地を売る場面の価格には、直接使いません。

売買の見当をつけるときに見るのは、まず数字の部分です。

表記	意味	売却の見当で使うか
数字	1㎡あたりの価額。千円単位	使う（出発点）
アルファベット	借地権割合の区分	通常は使わない（借地の評価用）

自分の土地の路線価は、どこでどう調べるの？

国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で調べられます。年分、都道府県、市区町村、町名の順に選ぶと、路線価図が出ます。路線価図に載っていない地域は、評価倍率表を見ます。

この財産評価基準書は、国土交通省の不動産情報ライブラリでも、価格情報のリンク先として挙げられています。画面の表示や手順は変わることがあるため、実際の案内に沿って進めてください。

土地が複数の道路に面している場合は、どの道路の数字を見るかで迷います。迷うときは、税務署に確認してください。

1. 国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」を開く
2. 見たい年分を選ぶ
3. 都道府県を選ぶ
4. 市区町村を選ぶ
5. 町名を選ぶ
6. 路線価図で、土地が面している道路の数字を見る
7. 路線価図に地域がなければ、同じ市区町村の評価倍率表を見る

路線価から売買価格の目安を出すには、どう考えるの？

路線価を「公的な基準点」として使い、売買の見当をつける材料にします。ネットで見かける、路線価を一定の数で割る式をそのまま当てはめるのはおすすめしません。路線価は土地ごとの差までは反映していないからです。

路線価を一定の数で割る式は、公示価格と路線価の関係を大まかに使った計算です。ただし、どの割合を使うかは、年や地域で見方が変わります。

使う前に、国税庁や国土交通省の最新の説明を確認してください。

どんな割合を使っても、「どの土地も一律に何割」とはなりません。土地の形や接道、地域の需要で、同じ路線価でも売買価格は変わります。

目安は、次の流れで作ると考えやすくなります。

1. 路線価（1㎡あたり）に土地の面積を掛けて、基準点をつくる
2. 不動産情報ライブラリで、近くの取引価格や地価公示の情報を見る
3. 基準点と近くの取引を比べて、差がどれくらいあるかを見る
4. 自分の土地の形・接道・広さの事情を足したり引いたりして考える
5. 最後に、宅地建物取引業者の査定で確かめる

路線価と売買価格が大きくずれるのは、どんなとき？

土地の形が悪い、間口がせまい、道路との接し方に難がある、といったときにずれやすくなります。路線価が決まった時点と売る時期が離れている場合も、ずれが出ます。売り手は、自分の土地のどこが価格に効くのかを先に整理しておくと役立ちます。

これらは路線価の数字だけでは分かりません。現地を見て、地図や書類を確かめる必要があります。

接道や建物の条件など、法律に関わることは、市区町村の窓口や専門家に確認してください。

ずれる要因	どう効くか
土地の形（不整形など）	使いにくい形だと、買い手が減りやすい
間口のせまさ	建物が建てにくく、評価が下がることがある
接道の状況	道路との接し方で、建てられる建物や使い方が変わる
地域の需要	買いたい人が多いか少ないかで、価格が動く
時期のずれ	路線価が決まった後の市場の動きは入らない
土地の広さ	広すぎる・せますぎると、買い手の層が変わる

路線価のない地域の土地は、どう見当をつければいい？

路線価がない地域では、国税庁の評価倍率表を使う「倍率方式」で評価します。固定資産税評価額に、地域ごとの倍率を掛ける方法です。ただし、固定資産税評価額は市区町村が決める別の価格で、売買価格そのものではありません。

評価倍率表は、路線価図と同じ国税庁のページで見られます。町名ごとに、土地の種類と倍率が載っています。

固定資産税評価額は、納税通知書や課税明細書で確認できます。分からないときは、市区町村などの窓口に問い合わせてください。

倍率方式で出した数字も、売買の見当をつけるための材料です。実際の価格は、近隣の取引事例や査定で確かめます。

路線価図に地域がないときは、評価倍率表を見る
固定資産税評価額は、納税通知書などで確認する
評価額は市区町村が決める別の価格だと理解しておく
最終的な評価は、税務署や税の専門家に確認する

路線価で見当をつけたあと、実際の価格はどうやって確かめる？

確かめる方法は三つです。近隣の取引事例を見ること、公示価格や基準地価（都道府県地価調査）を見ること、宅地建物取引業者に査定を依頼することです。

当社（株式会社LINKBANK）は、宅地建物取引業の免許を持たず、不動産売買の媒介・代理は行いません。当社の対応は、提携の宅地建物取引業者へおつなぎすることだけです。

当社は媒介・代理・査定・買取・価格交渉を行いません。

ご同意をいただいたうえで、免許を持つ事業者をご案内します。ご契約は、その事業者と直接お結びいただきます。対応は1都3県です。

近隣の取引事例：国土交通省の不動産情報ライブラリで、不動産の取引価格・成約価格を検索・ダウンロードできる。土地取引価格の概況も見られる
公示価格・基準地価：同じ不動産情報ライブラリで、地価公示と都道府県地価調査を検索できる。鑑定評価書情報もある
宅建業者の査定：土地の形や接道など、個別の事情を見たうえでの価格の見立てを受ける

無料で相談する ›

当社は宅地建物取引業の免許を持たず、不動産売買の媒介・代理は行いません。査定・買取の判断・条件の交渉・契約は、提携の宅地建物取引業者が行います。