土地の値段の調べ方は？公的サイトで自分でできる手順と数字の見方

土地の値段はなぜ一つに決まらないのですか？

土地の値段の調べ方で迷うのは、一つの土地に目的の違う価格がいくつもあるからです。決める人も、決める日も、使いみちも違います。まず「自分は何のために知りたいのか」を決めると、見る数字が絞れます。

同じ土地でも、売る人、相続する人、買う人で知りたい数字は変わります。そのため、目的ごとに別の価格が出されています。

表にすると、違いが分かりやすくなります。

自分で調べるには、まず何を見ればよいですか？

入口は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」です。取引価格や地価公示などの価格情報、防災情報、都市計画情報を、WEBで見られます。場面ごとに見る順番を決めると迷いません。

公的な地図を使い、住所の近くの数字を探します。一つの数字だけで決めず、複数を並べて見るのがコツです。

• 売却を考える：公示地価・基準地価 → 取引価格情報 → 周辺の売出し事例
• 相続で調べる：国税庁の路線価図・評価倍率表 → 納税通知書の固定資産税評価額
• 購入を考える：公示地価・基準地価 → 取引価格情報 → 防災情報・都市計画情報

公示地価・基準地価はどこで、どう調べますか？

公示地価と基準地価は、不動産情報ライブラリの地価公示・都道府県地価調査の検索ページで調べます。住所や地域を指定して、近くの調査地点を選びます。公示は1月1日、基準地価は7月1日の価格なので、時点の違いも見ます。

画面の表示は変わることがありますが、流れはおおよそ次のとおりです。

地価公示の画面では、価格のほか、土地の形状、周辺の状況、駅までの距離、ガス・水道・下水道の整備状況なども示されます。自分の土地と見比べると、価格の差の理由が見えてきます。

公示は1月1日現在の価格です。それ以降の地価の動きも考える必要があります。基準地価は公示と補い合う関係で、一部が共通地点です。そのため、半年ごとの動きが分かります。

調査地点は、すべての場所にあるわけではありません。自分の土地の近くに地点がないこともあります。その場合は、いちばん近い地点を見て、道路や広さの違いを考えます。

• 不動産情報ライブラリのサイトを開く
• 地価公示・都道府県地価調査の検索ページに進む
• 住所や地域を入れるか、地図で場所を選ぶ
• 近くの調査地点を開き、価格・調査時点・土地の条件を読む
• 公示と基準地価の両方を見て、時点の違いをメモする

実際に売れる値段（実勢価格）に近い数字は、どう調べますか？

実際に売れる値段に近い数字は、不動産情報ライブラリの取引価格情報と、周辺の売出し事例から探します。ただし売出し価格は売主の希望で、成約価格とは限りません。面積・形・道路条件が違う土地は、単純に比べられません。

取引価格情報は、近くで実際に取引された土地の情報を見られます。公的な価格より、市場の動きに近い手がかりになります。

売出し事例は、不動産ポータルなどで周辺の土地を探して見ます。ただし、出ている金額は「この値段で売りたい」という希望です。実際の成約額とは違うことがあります。

比べるときは、次の点をそろえて見ます。

• 土地の広さ（面積）
• 土地の形（整った形か、いびつか）
• 接している道路の幅や向き
• 駅までの距離
• ガス・水道・下水道の整備状況
• 取引や売出しの時期

相続で土地の価格を調べるときは、どの数字を使いますか？

相続税の評価では、国税庁の路線価図と評価倍率表が基準になります。路線価がある地域は路線価方式、ない地域は倍率方式で計算します。遺産分割や売却の話し合いでは、実勢価格など別の見方も必要です。

路線価は、道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額です。路線価図には千円単位で表示されています。図の数字を千倍した額が、1㎡あたりの価額です。

路線価方式では、路線価を奥行価格補正率などの補正率で補正します。そのあとで、土地の面積をかけて価額を出します。

路線価が定められていない地域では、倍率方式を使います。固定資産税評価額に、決められた倍率をかけて計算します。

路線価図と評価倍率表、その見方は、国税庁ホームページの「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で見られます。

ただし、相続税の評価額は、税のための数字です。きょうだいで土地を分ける話や、売って分ける話では、実際に売れる値段も大切です。税の計算や特例の適用は、土地の条件で変わります。

個別の判断は、税務署や税理士などの専門家に相談してください。

調べた数字は、そのまま売値になりますか？

調べた数字は目安であり、そのまま売値にはなりません。公的な価格は、決まった時点・目的・標準的な条件で出ているからです。評価額や公示価格から売値を出す一律の換算式もありません。

売値がずれる主な理由は、次の三つです。

たとえば「評価額の何倍が売値」という決まりはありません。土地ごとに条件が違い、時期によっても動くからです。

実際の見込みを知りたいときは、現地を見られる不動産会社に聞くのが確実です。法的な点は法務局や専門家、税の点は税務署や税理士、固定資産税評価額は市区町村に聞きます。

• 時点の違い：公示は1月1日、基準地価は7月1日の価格。その後の動きは入っていない
• 目的の違い：税の評価、地価の目安、実際の取引では、見ている価格が別
• 個別条件の違い：形、道路、日当たり、周辺環境などは標準的な条件に入りきらない

自分で調べたあと、売却を考えるなら次に何をしますか？

調べた数字と手元の資料を整理してから、不動産会社に相談します。当社は宅地建物取引業の免許を持たない紹介型の窓口で、ご同意をいただいたうえで、提携の宅地建物取引業者へおつなぎします。対応は1都3県です。

資料がそろっていると、相談がスムーズに進みます。次のものを探して、一か所にまとめましょう。

当社（株式会社LINKBANK）は宅地建物取引業の免許を持たず、媒介・代理・査定・買取・価格交渉は行いません。ご契約は、ご紹介する宅地建物取引業者と直接お結びいただきます。

調べた数字のメモも、あわせて伝えられるようにしておくと便利です。

• 登記情報（土地の所在・地番・面積・所有者が分かるもの）
• 固定資産税の納税通知書（評価額が載っている）
• 測量図や境界の資料
• 公示地価・基準地価・取引価格情報で調べた数字のメモ
• 近くの売出し事例のメモ（日付と条件つき）

土地の値段の調べ方は？公的サイトで自分でできる手順と数字の見方のよくある質問

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