土地売却の税金は利益にかかる。計算と申告の要否をやさしく解説

土地を売ると、どんな税金が関係してくるの？

土地売却の税金で中心になるのは、売って出た利益にかかる譲渡所得の税です。ほかに、契約書の印紙代など、売るときの手続きで出る費用もあります。利益にかかるものと、費用として扱うものを分けて見ましょう。

譲渡所得にかかる税は、「利益(譲渡所得)」がもとになります。税の種類や税率は、国税庁のページで確認してください。

売買契約書に貼る印紙代は、譲渡費用として計算に入れられます。登記などほかの手続きの費用は、金額や扱いを法務局・司法書士や国税庁のページで確認してください。

譲渡所得はどう計算する？取得費と譲渡費用には何が入る？

譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いて求めます。土地や建物を売った所得は、ほかの所得と分けて計算する分離課税です。取得費が分からないときは、売った金額の5パーセントを取得費にする方法があります。

取得費は、その土地を手に入れたときにかかった費用が基本です。購入時の契約書などで確認します。

譲渡費用は、土地を売るために直接かかった費用です。仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、借家人への立退料などが入ります。

実際の取得費が売った金額の5パーセントより少ない場合も、5パーセントを取得費にできます。これを概算取得費といいます。相続で取得した土地は、所有期間の数え方などに特別な扱いがあります。詳しくは相続の項をご覧ください。

• 売った金額(収入金額)
• 引く:取得費(分からなければ売った金額の5パーセントも可)
• 引く:譲渡費用(仲介手数料、測量費、印紙代、立退料など)
• さらに特別控除があれば引く
• 残った額が税の計算のもとになる

所有期間で税が変わるのはなぜ？「5年」はどこで数える？

土地売却の税金は、所有期間が5年を超えるか、5年以下かで長期と短期に分かれ、計算も別々です。数える基準は、売った年の1月1日の時点です。売買契約日から5年ではないので、注意してください。

長期譲渡所得と短期譲渡所得は、税の計算が別々です。税率などの詳細は、国税庁のページで確認してください。

注意したいのは、「契約した日から5年」と考えてしまうことです。正しくは、土地を売った年の1月1日の時点で、持ち始めてから何年たっているかを見ます。

• 持ち始めた日を、登記や購入時の書類で確かめる
• 売る年の1月1日がいつか、カレンダーで確かめる
• その日までの期間が5年を超えるかを見る

使える特例・控除にはどんなものがある？自分は対象になる？

土地を売るときには、譲渡所得の特別控除があります。特例ごとの譲渡益が限度で、その年の特別控除の合計は5,000万円までです。特例の種類や条件は国税庁の一覧で確かめ、最終判断は税務署や税理士に確認してください。

マイホームを売ったときの特例は、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。

以前に住んでいた家屋は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合が対象です。

売った年の前年と前々年に、この特例などの適用を受けていないことも要件の一つです。ほかにも条件があるため、税務署や国税庁のページで確認してください。

• 特別控除は、その年の合計で5,000万円が限度
• 条件と期限は特例ごとに違う
• 迷ったら税務署や税理士に確認する

相続した土地を売るとき、税金で気をつけることは？

相続した土地を売るときは、所有期間が亡くなった方の取得日から数えられる点に気をつけます。相続税を払った場合は、その一部を取得費に加算できる特例もあります。期限があるので、早めに確認しましょう。

相続や贈与で取得した土地の所有期間は、原則として被相続人や贈与者が取得した日から計算します。そのため、相続してすぐ売っても、長期になることがあります。

取得費加算の特例は、相続や遺贈で取得した財産を売ったときに、相続税額のうち一定金額を取得費に加えられる制度です。

この特例は、相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ることが要件の一つです。期限を過ぎないよう、早めに確認します。

名義の手続きは法務局や司法書士に、相続税そのものの計算は税務署や税理士にご確認ください。

• 亡くなった方の購入時の書類を探す
• 相続税を払ったかを確かめる
• 名義の手続きが必要か、法務局や司法書士に確認する
• 期限の日を税務署で確認する

申告は必要？手続きの流れと確認先は？

マイホームの特例などを使うときは、書類を添えて確定申告をします。申告が必要かどうか、いつ・どこで手続きするかは、国税庁のページや税務署で確認してください。

マイホームを売ったときの特例は、確定申告をしないと使えません。確定申告書に、譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]を添えて出します。

申告の受付期間や納付の方法・日付は年によって確認が必要なので、国税庁のページや税務署でご確認ください。

1. 特例を使う→書類を添えて確定申告
2. 申告が必要か不安なら、申告前に税務署へ相談

「いくらで売ったら税金はいくら？」と聞かれたら、まず何を確認する？

土地を売った金額だけでは、税金の額は決まりません。取得費、譲渡費用、所有期間、特例の有無を順に確かめると、自分の場合の見通しが立ちます。売った金額がいくらでも、同じ手順で当てはめます。

同じ金額で売っても、買ったときの値段や、かかった費用、持っていた年数で税は変わります。ここでは具体的な税額は示しません。

自分で計算するときは、国税庁の計算ページを使います。わからない点は税務署の相談窓口に聞いてください。

税金が不安なとき、誰に何を相談すればいい？

税額の判断は税務署や税理士に、売却の進め方や買主探しは宅地建物取引業者に相談します。当社は宅地建物取引業の免許を持たず、税の個別判断もしません。ご同意をいただいたうえで、提携の宅地建物取引業者へおつなぎします(当社は媒介・代理・査定・買取・価格交渉を行いません)。

役割を分けると迷いません。税額・申告の判断は税務署か税理士、売却の手続きは宅地建物取引業者です。

当社(株式会社LINKBANK)は、不動産売買の媒介・代理は行いません。ご同意をいただいたうえで、提携の宅地建物取引業者へおつなぎします(当社は媒介・代理・査定・買取・価格交渉を行いません)。ご契約はその事業者と直接お結びいただきます。対応は1都3県です。

相談の前に、次の書類を手元にそろえておくと、相談がしやすくなります。

• 購入時の売買契約書
• 登記関係書類(登記簿、権利に関する書類)
• 測量図や境界に関する書類
• 費用の領収書(仲介手数料、測量費、印紙代など)
• 相続の場合:相続税の申告書や遺産分割の書類

土地売却の税金は利益にかかる。計算と申告の要否をやさしく解説のよくある質問

出典

• No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)
• No.3223 譲渡所得の特別控除の種類
• No.3302 マイホームを売ったときの特例
• No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

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