相続した土地を売った時の税金は、利益にかかる。計算と特例の見方

相続した土地を売ると、どんな税金がかかるの？

相続した土地を売った時の税金の中心は、売って得た利益（譲渡所得）にかかる税金です。このほかに、登記や契約の手続きでかかる税金があります。相続税は、土地を相続したときの税金で、売却の税金とは別ものです。

税金は「いつ」「何に」かかるかで分けると分かりやすくなります。

相続したときは相続税の問題です。売ったときは譲渡所得の問題です。この二つは計算も申告も別になります。ただし、あとで説明するように、相続税の一部が売却の計算に関わる場合があります。

相続した土地を5年以内に売ると、税率は高くなる？

相続した土地を売った時の税金は、相続して5年以内だからといって高くなるとは限りません。相続した土地の所有期間は、原則として亡くなった方が取得した日から数えます。判定は、売った年の1月1日時点で行います。

譲渡所得には「長期」と「短期」の二つがあります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えれば長期、5年以下なら短期です。長期と短期は、税金の計算も別々に行います。

相続で取得した土地は、相続人が相続した日からではなく、被相続人（亡くなった方）が取得した日から数えるのが原則です。親が長く持っていた土地なら、相続したばかりでも長期になることが多いといえます。

「相続から5年以内は高い」という思い込みで、売る時期を急いだり遅らせたりする必要はありません。まず、亡くなった方がいつ取得した土地かを調べましょう。

• 数える起点は、原則として被相続人が取得した日
• 判定の基準日は、売った年の1月1日
• 取得した日は、登記事項証明書などが手がかりになる

譲渡所得はどう計算する？取得費と譲渡費用には何が入る？

譲渡所得は、売った金額（収入金額）から取得費と譲渡費用を引いて計算します。譲渡費用には、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代などが入ります。取得費と譲渡費用の記録をそろえておくことが大切です。

式にすると、次のとおりです。

売った金額 − 取得費 − 譲渡費用 ＝ 譲渡所得

取得費は、その土地を手に入れるためにかかった費用です。相続した土地では、亡くなった方が買ったときの費用がもとになります。譲渡費用は、売るためにかかった費用です。

• 領収書や契約書は、売却が終わるまで捨てずに残す
• どの費用が譲渡費用に入るかは、国税庁の「譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」で確かめられる
• 個別の判断は、税務署や税理士に聞く

取得費が分からないときはどうなる？

取得費が分からない場合は、売った金額の5パーセントを取得費（概算取得費）とすることができます。実際の取得費が売った金額の5パーセントより少ないときも、同じ扱いにできます。ただし、実際の取得費が分かれば、その方が利益を小さくできる場合があります。

親の代に買った土地では、購入時の書類がないことがよくあります。まず、探せる資料を探しましょう。

それでも分からないときは、概算取得費を使います。この扱いなら、書類がなくても計算できます。

• 売買契約書や領収書
• 購入時の通帳や振込の記録
• 亡くなった方の書類（権利証、登記関係の書類、ファイルなど）
• 登記事項証明書（取得した日を知る手がかりになる）

税金を減らせる取得費加算の特例とは？期限は相続から3年？

相続した土地を売った時の税金を減らせる特例に、取得費加算の特例があります。相続税額のうち一定金額を、売った土地の取得費に加算できる制度です。期限は「相続から3年」ではなく、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ることが要件の一つです。

この特例を使うと取得費が増え、譲渡所得が小さくなります。

加算できるのは、払った相続税のうち一定金額です。加算する相続税額が、特例を使わずに計算した譲渡益を超えるときは、その譲渡益相当額が加算額になります。

特例を受けるには確定申告が必要です。申告書に、相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書と、譲渡所得の内訳書（土地・建物用）などを付けます。

ほかの要件や、自分が対象になるかは、事情によって変わります。税務署か税理士に聞いてください。

特例の期限について詳しくは、/fudousan/guide/fudosan-zeikin/souzoku-tochi-3nen-baikyaku/ にまとめています。

相続した土地を売ったら、確定申告は必要？いつ・どこでする？

相続した土地を売ったときの確定申告の要否は、譲渡所得の計算結果や特例を使うかどうかで変わります。取得費加算の特例を使うなら確定申告が必要です。申告の要否や期限は、国税庁や税務署、税理士に確認してください。

まず、譲渡所得の計算をしてみてください。売った金額から、取得費と譲渡費用を引きます。

取得費加算の特例を使う場合は、確定申告が必要です。そのほかの場合に申告が必要かどうかは、計算結果や事情によって変わるため、税務署か税理士に確認しましょう。

申告書の提出期間と納付の期限は、毎年、国税庁や税務署が案内しています。売った年の分をまとめて申告するため、売却の年のうちに、書類と費用の記録をそろえておくと安心です。

• 売買契約書の写し
• 取得費が分かる書類（ある場合）
• 譲渡費用の領収書（仲介手数料、測量費、印紙代など）
• 譲渡所得の内訳書（土地・建物用）
• 取得費加算の特例を使う場合は、相続税の計算明細書

売る前に、名義や相続人の話し合いで確認しておくことは？

売る前に、土地の名義が亡くなった方のままになっていないかを確かめましょう。相続登記は、相続で所有権を取得したと知った日から3年以内の申請が義務です。共有名義かどうかなども、あわせて確認しておきましょう。

相続登記の義務化は、令和6年4月1日に始まりました。それより前に始まった相続で、登記をしていない土地も対象です。その場合は、令和9年3月31日までに登記が必要です。取得を知った日が令和6年4月以降なら、その日から3年以内です。

正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。

登録免許税には免税措置があります。対象は、相続した人が登記をせずに亡くなった場合の相続登記と、不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記で、期間は令和9年3月31日までです。

相続人が複数いるときは、誰が売るのか、売ったお金をどう分けるのかを先に話し合っておくと、手続きが進めやすくなります。共有名義の扱いは、司法書士や弁護士などに確認してください。

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• 相続した時期（相続の開始日）
• 土地の名義（登記が済んでいるか、共有かどうか）
• 亡くなった方が土地を取得した時期
• 購入時の書類があるかどうか
• 相続税を納めたかどうか

相続した土地を売った時の税金は、利益にかかる。計算と特例の見方のよくある質問

出典

• 相続登記の申請義務化について（法務省）
• No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（国税庁）
• No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)（国税庁）

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