相続した土地を3年以内に売却すると税金は有利？条件を満たせば有利になる場合も

相続した土地を3年以内に売却すると、税金は必ず有利になる？

相続した土地を3年以内に売却しても、税金が必ず有利になるわけではありません。条件を満たしたときだけ、税金が軽くなる特例を使えます。まずは「取得費加算の特例」と「マイホームの3,000万円特別控除」という2つの名前を覚えてください。

売ったときの税金は、売って得た利益（譲渡所得）にかかります。利益が出なければ、税金も出ないことがあります。

特例は、この利益や税金を小さくする仕組みです。どちらも「使える人」と「使えない人」がいます。

次の項目から、期限の数え方、相続税との関係、土地だけの場合、名義の準備の順に見ていきます。

• 取得費加算の特例：払った相続税の一部を、土地の取得費に足せる仕組み
• マイホームの3,000万円特別控除：居住用財産を売ったとき、譲渡所得から最高3,000万円まで引ける仕組み（相続した土地が当てはまるかは国税庁の案内や税務署で確認）

「3年」はいつから数える？特例ごとに起点が違うって本当？

本当です。取得費加算の特例の期限は、相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。マイホームの3,000万円特別控除は、以前に住んでいた家屋について別の期限の決め方があります。

「相続した日から3年」と思い込むと、期限を読み違えることがあります。取得費加算の特例は、相続税の申告期限が基準に入ります。

マイホームの3,000万円特別控除には、以前に住んでいた家屋を「住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売る場合に限る、という別のルールがあります。取得費加算の特例の期限とは数え方が異なります。

相続税を払っていないと、取得費加算は使えない？

使えません。取得費加算の特例は、相続や遺贈で財産を取得した人に、相続税が課税されていることが要件だからです。相続税がかからなかった人は、3年以内に売却しても、この特例では税金は変わりません。

この特例は、払った相続税のうち一定の金額を、土地の取得費に足せる仕組みです。取得費が増えると、利益が小さくなり、税金も下がります。

足せる金額が利益より大きいときは、加算額は譲渡益と同じ額までです。利益が出ない売却では、効果が小さくなります。

特例を使うには、確定申告が必要です。確定申告書に、相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書などを添えて出します。

税額の計算の流れは次のとおりです。

• 譲渡価額から、取得費と譲渡費用を引く
• そこから特別控除額を引く（ある場合）
• 長期譲渡所得は、残りに15％（住民税は5％）を掛ける
• 平成25年から令和29年までの各年分は、復興特別所得税もあわせて申告・納付する
• 取得費が分からない場合や、実際の取得費が譲渡価額の5パーセントより少ない場合は、譲渡価額の5パーセントを取得費（概算取得費）にできる
• 長期にあたるのは、売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地や建物

土地だけを相続した場合も、3,000万円の特別控除は使える？

使えるかどうかは、個々の状況によって変わるため、ここでは断定できません。マイホーム（居住用財産）の特例には要件があるので、細かな内容は国税庁の案内を読むか、税務署や税理士に確認してください。

マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで引ける特例があります。

相続した土地がこの特例に当てはまるか、また親が住んでいた家に関する別の特例があるかは、状況によって異なります。国税庁の案内や税務署で確認が必要です。

自分の土地が当てはまるかは、ここでは決められません。次の点をメモして、税務署や税理士に見せると話が早く進みます。

• 土地だけか、建物もあるか
• 亡くなった親が、その家に住んでいたか
• 相続したあと、誰かが住んだり貸したりしたか
• 相続開始の日と、売却したい時期
• 相続税の申告をしたか

取得費加算と特別控除は、両方使える？どう選ぶ？

両方を同時に使えるかどうかは、国税庁の案内か税務署で確かめてください。どちらが得かは、相続税の有無、利益の大きさ、土地の状況で変わるため、ここでは断定しません。選ぶときは、次の3つの軸で整理すると考えやすくなります。

考え方の軸は次の3つです。数字を入れて比べるときは、税理士に計算してもらうと安心です。

• 相続税の有無：払っていなければ、取得費加算は使えない
• 利益の見込み：売って利益が出なければ、特例の効果は小さい
• 土地や家の状況：使える特例が変わることがあるため、税務署や税理士に確認する

共有名義・相続登記が未了・遺産分割が未了のとき、3年以内に間に合う？

手順しだいで、間に合わないことがあります。売却の前に名義の確認が必要になることがあり、共有の場合は共有者との調整にも時間がかかるからです。遺産分割がまとまらないまま時間がたつと、期限を過ぎる落とし穴があります。

相続した土地を売るには、持ち主を登記で示す必要があります。順番を守って進めましょう。

相続登記の手続の方法や期限は、法務局の案内で確認してください。

取得費加算の特例の期限から逆算して、早めに動くことが大切です。

• 1. 相続人を確かめ、遺産分割の話し合いをする
• 2. 話がまとまったら、相続登記（名義変更）を法務局で行う
• 3. 共有名義の場合は、共有者と売却の進め方を話し合う
• 4. 売却の準備を進め、売買契約を結ぶ
• 5. 売却した年の確定申告で、使う特例の書類を出す

3年を過ぎてしまったら、相続した土地の売却は急ぐべき？

特例の期限だけで決める必要はありません。3年を過ぎると取得費加算の特例は使えなくなりますが、売却そのものはできます。税金の面だけで決めず、持ち続ける負担もあわせて考えましょう。

期限を過ぎると、取得費加算の特例を使えず、通常の計算で税金を出すことになります。長期譲渡所得の対象になるかは、売った年の1月1日現在の所有期間が5年を超えるかで決まります。相続で取得した土地の所有期間の数え方は、税務署や税理士に確認してください。

売らずに持ち続ける場合は、その間の費用や、管理の手間がかかります。

売るか持つかは、家族の事情や気持ちも大切です。焦らず、数字と条件を並べて決めましょう。

売却の相談はどこにすればいい？税金は誰に聞く？

税金の判断は税務署や税理士、売却の実務は宅地建物取引業者に相談します。当社（株式会社LINKBANK）は宅地建物取引業の免許を持たず、媒介・代理は行いません。ご同意をいただいたうえで、提携の宅地建物取引業者へおつなぎします。

役割分担は次のとおりです。当社は税額の判断や、売却の取引そのものは行いません。

当社の対応は「提携の宅地建物取引業者へおつなぎします（当社は媒介・代理・査定・買取・価格交渉を行いません）」だけです。ご契約は、免許を持つ事業者と直接結んでいただきます。

対応エリアは、東京・神奈川・埼玉・千葉です。売却の流れを知りたい段階でも、ご相談いただけます。

相続した土地を3年以内に売却すると税金は有利？条件を満たせば有利になる場合ものよくある質問

出典

• No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
• No.3302 マイホームを売ったときの特例
• No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

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