農地の売却は何が必要？許可・届出と登記の流れ
農地を売るときは、買い手が農地として使うか、農地以外にするかで手続きが変わります。このページでは、農地法の許可や届出と、地目変更の登記の基本を説明します。
個別のケースは、市区町村などへの確認が必要です。
農地を売るとき、まず何を確かめればよいですか？
まず、買い手が何に使うかを確かめます。農地のまま使うのか、宅地などにするのかで、必要な許可が変わるからです。
農地法でいう「農地」とは、耕作の目的に供される土地のことです。登記の地目が畑や田でなくても、実際に耕作されていれば農地にあたることがあります。
判断に迷うときは、市区町村の農業委員会に聞いてください。
農地を農地のまま売る場合は、農地法第3条により、当事者が農業委員会の許可を受けなければなりません。この許可を受けずにした行為は、効力を生じません。
- 買い手は農地として使うのか
- 宅地など農地以外にするのか
- 売る農地は市街化区域の中か、農用地区域の中か
転用目的の買い手に売るとき、農地法5条の許可は必要ですか？
原則として必要です。農地を農地以外にするために所有権を移すときは、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければなりません（農地法第5条第1項本文）。
この場合、第3条の農業委員会の許可の規定は使われません。転用が目的のときは、第5条の手続きで進みます。
農用地区域内の農地は、原則として第5条の許可ができません。ただし、政令で定める相当の事由があるときなどは例外です。自分の農地が農用地区域かどうかは、市区町村に確認してください。
市街化区域の農地なら、手続きは変わりますか？
変わります。市街化区域内の農地は、あらかじめ農業委員会に届け出て農地以外にするなら、第5条第1項の許可は不要です。
自分で転用する場合も同じです。市街化区域内で、あらかじめ農業委員会に届け出るときは、第4条第1項の転用許可の対象から外れます。
なお、自分で転用する場合の許可申請書は、農業委員会を経由して都道府県知事等に出します（第4条第2項）。届出が必要かどうか、どんな書類が要るかは、農業委員会に聞くのが確実です。
宅地にしたあと、地目変更の登記は必要ですか？
必要です。地目に変更があったときは、変更日から一月以内に、地目の変更の登記を申請しなければなりません（不動産登記法第37条第1項）。
地目とは、土地の用途による分類のことです。申請するのは、表題部所有者または所有権の登記名義人です。
変更のあとで名義人になった人も、登記があった日から一月以内に申請します（同条第2項）。
一筆の土地の一部だけが別の地目になったときは、申請がなくても、登記官が職権で分筆の登記をします（第39条第2項）。
分筆や合筆の登記を申請できるのは、名義人に限られます（第39条第1項）。
登記の事務は、その土地の所在地を管轄する法務局などの登記所が行います。具体的な書類や進め方は、法務局や専門家に確認してください。
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許可や届出が要るかどうかは、農地ごとに違います。市区町村の農業委員会、法務局、税務署、専門家にもあわせて確認してください。
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よくある質問
農地を宅地として売るとき、買い手の許可だけで足りますか？
足りません。第5条の許可は、当事者が受けるものです。売り手と買い手の両方が関わるため、手続きの前に農業委員会などに確認してください。
許可を受けずに農地を売るとどうなりますか？
農地のまま売る第3条の場合、許可を受けないでした行為は効力を生じません。転用目的の場合も、許可が必要な農地かどうかを先に確かめてください。
地目変更の登記はいつまでにするのですか？
地目に変更があった日から一月以内です。変更のあとで名義人になった人は、その登記があった日から一月以内です。
売る農地が市街化区域かどうかは、どこで分かりますか？
市区町村の窓口で確認できます。農用地区域かどうかも、あわせて聞いてください。
出典
| 出典名 | リンク | 確認日 |
|---|---|---|
| 不動産登記法 | laws.e-gov.go.jp | 2026-11-15 |
| 農地法 第4条第1項第7号（市街化区域の届出） | laws.e-gov.go.jp | 2026-11-15 |