農地を宅地にするには、転用の許可・届出と地目変更登記の2手続きが必要

農地を宅地にするには、農地法の「転用の許可または届出」と、登記簿の「地目変更」という、別々の2つの手続きが必要です。

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公開日：2026-11-14｜監修状況：専門家の確認前｜出典 1件

更新日：2026-11-14　／　運営：株式会社LINKBANK

まず自分の農地がどの区域にあるかを調べ、許可か届出かを窓口で確かめてから、工事、地目変更登記の順に進めます。売るのが目的なら、転用するか農地のままにするかを決める前に、窓口や専門家へ相談してください。

農地を宅地にするには、結局どんな手続きが必要？

農地を宅地にするには、「農地法の転用の許可または届出」と「登記簿の地目変更」という2つの手続きが要ります。この2つは窓口が別なので、それぞれ確認してください。

登記簿の地目が「畑」「田」でなくても、安心はできません。登記の地目と実際の使われ方が合っていないことがあるため、農地法の扱いは農業委員会で確認してください。

地目とは、土地の用途による分類のことです（不動産登記法第2条第18号）。登記の地目は、農地を宅地にする「許可」や「届出」とは別に、登記の手続きとして直します。

手続き1：農地法の転用の許可または届出（窓口は市区町村の農業委員会など）
手続き2：登記簿の地目変更（窓口は土地の所在地を管轄する法務局）
登記の地目だけでは判断できないことがあるため、実際の使われ方も窓口で確認する

手続きを始める前に、自分の農地が転用できるか確かめるには？

農地を宅地にするには、先に次の点を調べます。都市計画法の区域、農業振興地域・農用地区域かどうか、農地の区分です。調べる場所は、市区町村の農業委員会や都市計画の窓口です。

転用できるかどうかの判断は、この記事では行いません。市区町村の窓口や専門家が、地図と台帳を見て判断します。

持ち込む前に、地番と所有者名が分かる資料をそろえておくと、相談しやすくなります。

調べること	聞く場所
都市計画法の区域（市街化区域・市街化調整区域など）	市区町村の都市計画の窓口
農業振興地域・農用地区域に入っているか	市区町村の農業関係の窓口・農業委員会
農地の区分（農地としての質や周りの状況）	農業委員会

許可が必要な場合と届出で済む場合は、何で分かれる？

許可になるか届出で済むかは、土地の区域や農地の区分、誰がどう使うかなどで変わります。自分の土地の扱いは、市区町村の農業委員会や都市計画の窓口で確認してください。

分かれ目の一つは、誰がどう使うかです。自分の農地を自分で宅地にする場合と、売買や貸し借りをともなって他の人が宅地にする場合とでは、手続きの形がちがうことがあります。

家を建てたい人が農地を買う場合は、後者にあたります。必要な手続きや関わる人は、窓口で確かめてください。

分かれ目	内容	ポイント
区域	許可か届出かは、区域などで変わる	区域は都市計画の窓口で確認
自分で使う転用	所有者が自分の農地を宅地などにする	手続きの形は農業委員会で確認
売買・貸借をともなう転用	買う人・借りる人が宅地にする	売る側・買う側の手続きを窓口で確認

申請から宅地になるまでの流れは、どんな順番？

農地を宅地にするには、事前相談、申請または届出、許可・受理、造成・整備、地目変更登記、建築の手続きの順に進めるのが一般的です。工事を始める時期は、先に農業委員会へ確認してください。

登記には期限があります。

地目や地積に変更があったときは、表題部所有者または所有権の登記名義人が、変更日から1か月以内に地目・地積の変更の登記を申請しなければなりません（不動産登記法第37条第1項）。

変更のあとで所有者になった人も同じです。その登記があった日から1か月以内に申請します（同条第2項）。

登記の窓口は、土地の所在地を管轄する法務局・地方法務局またはその支局・出張所です（不動産登記法第6条第1項）。

一筆の土地の一部だけが別の地目になったときは、申請がなくても登記官が職権で分筆の登記をします（不動産登記法第39条第2項）。

一方、自分から分筆や合筆を申請できるのは、表題部所有者または所有権の登記名義人に限られます（同条第1項）。

順番	やること	気をつけること
1	事前相談（農業委員会・都市計画の窓口）	区域と農地区分を先に伝える
2	申請または届出	許可か届出かは窓口で確認
3	許可・受理	工事を始める時期は窓口で確認
4	造成・整備	排水や道路との接し方も確認する
5	地目変更登記	変更日から1か月以内に申請
6	家を建てるなら建築の手続き	建築側の窓口にも早めに相談する

誰に何を頼む？行政書士・土地家屋調査士・司法書士の役割の違いは？

一般に、農地転用の申請書類は行政書士、地目変更登記や分筆・測量は土地家屋調査士、売買による所有権の登記は司法書士に相談することが多いです。何を頼みたいかを先に整理してから、各事務所で対応範囲を確かめてください。

金額は事務所によってちがいます。この記事に金額は載せません。見積もりを取るときに、下の聞くことを確かめてください。

専門家	主な役割（一般的な例）	見積もりで聞くこと
行政書士	農地転用の許可申請・届出の書類づくり	どこまで代行するか、必要書類は何か
土地家屋調査士	測量、分筆、地目変更登記	測量が必要か、境界の立ち会いは誰が行うか
司法書士	売買や相続による所有権の登記	いつ、どの書類が必要か

費用は何にかかる？期間はどのくらい見ておく？

農地を宅地にするには、申請の手続き、測量・分筆、造成・排水、インフラの引き込み、登記などに費用がかかります。期間は土地ごとにちがうため、窓口で確かめてください。

「面積ごとにいくらか」とよく聞かれます。ただ、面積だけでは決まりません。土地の状態（高低差、土の状態、排水）と区域によって、必要な工事も手続きもちがうからです。

目安を知りたいときは、土地の場所を伝えて、窓口や専門家に聞いてください。

固定資産税の扱いは、地目変更の登記をしたかどうかだけでは分からないことがあります。自分の土地がどうなるかは、市区町村の税務窓口に確認してください。

費用の種類	中身
申請手続き	転用の申請・届出の書類づくり、手数料など
測量・分筆	境界の確認、土地を分ける作業
造成・排水	土を盛る、平らにする、水の流れを整える
インフラ引き込み	水道・電気・ガス・下水などの接続
登記	地目変更、所有権の登記など

転用できない・許可が出ないと言われたら、どうなる？

転用できないと言われたら、まず窓口で理由を具体的に聞いてください。理由が区域なのか、農地の区分なのか、計画の中身なのかで、次の手が変わります。許可や届出が必要な場合に手続きなしで進めると問題になることがあるため、勝手に進めず窓口に確認してください。

「できない」と言われても、理由が大切です。理由が分かれば、計画を見直せるか、別の使い道があるかを窓口や専門家と一緒に確かめられます。

転用の可否や進め方は、この記事では判断できません。市区町村の農業委員会などで、自分の土地の場合を確認してください。

窓口へ再相談する：理由を聞き、計画の見直しができるか確かめる
農地のまま手放す：農地としての売却や貸し出しの手続きを、農業委員会で確認する
専門家に相談する：行政書士などに、書類や計画の組み立てを見てもらう

農地を売りたいとき、宅地にしてから売るのと、農地のまま売るのはどう違う？

農地のまま売る場合と宅地にしてから売る場合とでは、必要な手続きがちがいます。どちらも先に農業委員会などの窓口で確認してください。宅地にしてから売るなら、転用の手続きと地目変更登記が関わります。

どちらが合うかは、土地の区域、転用できるかどうか、かかる費用と時間で変わります。先に窓口で、転用できる土地かを確かめてください。

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売り方	必要になること	向く場面
農地のまま売る	売却に必要な手続きの確認（農業委員会）、買い手探し	転用が難しい土地、農業を続ける人に譲る場合
宅地にしてから売る	転用の許可または届出、工事、地目変更登記	転用できる土地で、手間と時間をかけられる場合

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