土地活用で迷ったら｜売る・貸す・使う・手放すの選び方と税金・登記の基本

土地活用は、何から決めればよいですか？

まず、資金・家族・土地の条件の順に整理します。そのうえで、売る・貸す・使う・手放すのどれが合うかを考えます。

資金では、手元のお金と、今後かかる費用を見ます。家族では、誰が土地を引き継ぐのか、話し合っておきます。土地では、広さ、形、周りの環境を確かめます。

売るのは、土地を手放して現金にする道です。貸す・使うのは、土地を持ち続ける道です。相続した土地なら、国に引き取ってもらう道もあります。

どれにも利点と注意点があります。決める前に、税金や登記の決まりも見ておくと、あとで慌てずにすみます。

土地を売ると、税金はどう計算しますか？

土地や建物を売った利益（譲渡所得）にかかる税金は、給与などの所得とは分けて計算します。これを分離課税といいます。利益は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いて求めます。

取得費は、買ったときの代金や手数料に、その後の改良費などを足した額です。建物は、所有していた間の減価償却費相当額を引いて計算します。

取得費が分からないときや、実際の取得費が売った金額の5パーセントより少ないときは、売った金額の5パーセントを取得費（概算取得費）にできます。

譲渡費用は、売るために直接かかった費用です。仲介手数料、測量費、印紙代、立退料、建物を取り壊して売るときの取壊し費用などが含まれます。

税金の計算は、所有期間で分かれます。売った年の1月1日時点で5年を超えていれば長期、5年以下なら短期です。計算は別々に行います。

相続や贈与で取得した場合は、原則として前の持ち主が取得した日から数えます。

マイホームだった土地を売るときは、税金の特例がありますか？

あります。マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長さに関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで引ける特例があります。ただし、条件があります。

以前に住んでいた家は、住まなくなってから3年を過ぎる日の属する年の12月31日までに売ると、対象になります。

家を取り壊して土地だけを売るときは、取壊しから1年以内に売買契約を結ぶ必要があります。住まなくなった日から3年を過ぎる日の属する年の12月31日までに売ることも要件です。

さらに、取壊しから契約の日まで、その土地を貸駐車場などに使っていないことも必要です。

親子や夫婦など、特別の関係がある人に売ると対象外です。仮住まいなど、一時的な目的で入った家も対象外です。2つ以上の家を持っていたときは、主に住んでいた家だけが対象です。

特例を使うには、書類を添えて確定申告をします。自分のケースが当てはまるかは、税務署や税理士にご確認ください。

• 住まなくなってから3年を過ぎる日の属する年の12月31日までに売る
• 取り壊したときは、取壊しから1年以内に契約する
• 取壊しから契約の日まで、貸駐車場などに使わない
• 特別の関係がある人への売却ではない
• 確定申告をする

相続した土地は、期限や制度で何に気をつけますか？

いちばん先に確かめたいのは、相続登記の期限です。相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に、登記の申請をする義務があります。

正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。義務化の前に始まった相続で、まだ登記をしていない不動産も対象です。その場合は令和9年3月31日までに登記が必要です。

知った日が令和6年4月以降なら、その日から3年以内です。

遺産分割がまとまったときは、その日から3年以内に、内容に沿った登記を申請する義務もあります。相続人申告登記では、この追加の義務は果たせません。

相続した土地を売るときは、取得費加算の特例があります。相続税額の一部を、売った土地の取得費に加えられる制度です。

相続開始の日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を過ぎる日までに売ることが要件の一つです。確定申告で所定の書類を出します。

土地を手放したいときは、相続土地国庫帰属制度があります。相続や遺贈で土地を取得した人が、要件を満たせば、土地を国に引き取ってもらえます。令和5年4月27日に始まりました。

要件は法務局や法務省の案内でご確認ください。

アパートや駐車場にした土地は、相続のときに特例がありますか？

小規模宅地等の特例で、相続税の評価額を減らせる場合があります。貸付事業用の宅地等は、限度面積が200㎡で、減額の割合は50％です。

ここでいう貸付事業とは、不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業、準事業です。アパートも駐車場も入ります。

ただし、相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた土地は、原則として対象から外れます。相続開始の日まで3年を超えて特定貸付事業を続けていた人のものは、例外です。

貸していた土地は、申告期限までに貸付事業を引き継いでいることも要件です。

相続人が2人以上いるときは、全員が適用する土地の選択に同意し、原則として申告期限までに分割されていることが必要です。

被相続人が住んでいた宅地等は、特定居住用宅地等として、限度面積330㎡、減額の割合80％です。

使うには、相続税の申告書に適用を受ける旨を書き、明細書や遺産分割協議書の写しなどを付けます。細かい条件は、税務署や税理士にご確認ください。

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