土地の境界線はみ出しは売却できる?買取・仲介の違いと売却前の手順

隣の建物や塀が境界線をはみ出している土地でも、売ること自体が一律に禁じられているわけではありません。ただし、買主へ正しく伝えることと、売買条件の合意が前提になります。

公開日：2026-11-14｜監修状況：専門家の確認前｜出典 2件

更新日：2026-11-14　／　運営：株式会社LINKBANK

まず境界の位置とはみ出している物を調べ、そのうえで売り方を決めるのが基本です。

隣の建物が境界線をはみ出している土地は、そのまま売却できる?

はみ出しがあっても、土地を売ること自体は一律に禁止されていません。ただし、買主にはみ出しの内容を正しく伝え、売買の条件に合意してもらうことが前提です。土地の境界線はみ出しで買取を考える人は、まず「誰が買うのか」を整理すると進めやすくなります。

「買取」には大きく2つの意味があります。ひとつは、不動産会社などの事業者が自分で土地を買う方法です。もうひとつは、買主を探して売る方法で、一般には仲介と呼ばれます。

LINKBANKは宅地建物取引業の免許を持たず、売買の媒介や代理は行いません。ご同意をいただいたうえで、免許を持つ提携の宅地建物取引業者をご案内します。

契約はその事業者と直接結びます。当社は査定、買取、価格交渉も行いません。

民法第1条は、権利の行使と義務の履行は信義に従い誠実に行わなければならず、権利の濫用は許されないと定めています。はみ出しの話し合いでも、相手に誠実に向き合う姿勢が土台になります。

買取:事業者が自分で買う売り方
仲介:買主を探して売る売り方
どちらの場合も、はみ出しの内容は買主に正しく伝えることが前提

「はみ出し」とは何を指す?塀・屋根・配管・建物でどう違う?

はみ出しとは、ある人の物が他人の土地の上や中に入り込んでいる状態です。隣の物が自分の土地に入ってくる場合と、自分の物が隣の土地に入っている場合があり、どちらかで進め方が変わります。

一般に、隣の物が自分の土地に入ることを「越境される」、自分の物が隣の土地に入ることを「越境している」と呼びます。まず自分がどちらの側かを確かめましょう。

民法の目次では、第三章「所有権」の第一節「所有権の限界」に「相隣関係」の款があり、第209条から第238条までと示されています。

また、民法第86条は土地及びその定着物を不動産とし、不動産以外の物はすべて動産と定めています。

隣の物が自分の土地に入っている:相手との話し合いと、買主への説明が中心
自分の物が隣の土地に入っている:隣地の所有者との合意や、直す方法の検討が先

場所	例	見つけ方
地上	ブロック塀、フェンス、建物の外壁	現地で境界標と見比べる
空中	屋根、庇、木の枝、エアコン室外機の張り出し	上を見て、境界の真上を確かめる
地中	給排水管、基礎、擁壁の根元	図面や測量で確かめる

はみ出している部分だけを売買・分筆することはできる?

はみ出している部分だけを売る、分けて売る、土地を交換するといった選択肢はあります。ただし、相手方との合意が必要で、一方的には決まりません。

不動産登記法第39条第1項は、分筆又は合筆の登記を、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は申請できないと定めています。

土地を分けて売るには、名義人が手続きを進める必要があります。

当社は買取を行いません。測量や登記は土地家屋調査士や司法書士にご相談ください。売却については、ご同意をいただいたうえで、免許を持つ提携の宅建業者へおつなぎします。

方法	内容	必要なこと
部分の売買	はみ出し部分を相手に売る、または相手から買う	双方の合意、境界の確定
分筆	土地を分けて別々の土地にする	名義人による登記申請
交換	互いの土地の一部を取り替える	双方の合意、図面での特定
そのまま売る	はみ出しを残して売る	買主への説明、覚書など

境界線のはみ出しを放置すると、時効や固定資産税はどうなる?

長く放置すると、取得時効などの争いにつながる可能性があります。ただし、成立するかどうかは、はみ出しが始まった経緯や占有の状況で変わります。固定資産税の扱いも、個別の土地の状況で変わるため、専門家や窓口への確認が必要です。

取得時効は、他人の土地を一定の条件で長く使い続けると、権利を主張できる場合がある仕組みです。期間や条件は、始まり方や状況で変わります。

争いになりそうなときは、弁護士に早めに相談しましょう。

固定資産税は市区町村が扱う税金です。はみ出しの有無が税額にどう影響するかは、土地の状況で異なります。市区町村の資産税の窓口や税務署で、自分の土地について確かめてください。

登記面でも注意があります。

不動産登記法第37条第1項は、地目又は地積に変更があったとき、表題部所有者又は所有権の登記名義人は変更の日から一月以内に変更の登記を申請しなければならないと定めています。

自分の土地が該当するかは、土地家屋調査士に確認してください。

時効の見通し:弁護士に相談する
税額への影響:市区町村・税務署に確認する
地目・地積の変更登記:土地家屋調査士に相談する

売却前に境界を確かめるには?確定測量と筆界特定制度の違い

境界を確かめる方法には、現況測量、確定測量、筆界特定制度があります。隣地の所有者の立会いが得られない場合などは、筆界特定制度も選択肢のひとつです。どの方法が合うかは、土地家屋調査士や法務局に確認してください。

「筆界」は登記上の土地の区切りで、「所有権界」は所有者同士が認める所有権の範囲です。通常は一致しますが、ずれている場合に争いが起きます。

不動産登記法第14条は、登記所に地図及び建物所在図を備え付けるものとし、地図は各土地の区画を明確にして地番を表示するものと定めています。

まず法務局で地図や図面を確かめると、手がかりになります。

筆界特定は、不動産登記法の第六章に定められた制度です。目次上、第123条から第130条の総則と、筆界特定の手続の節が置かれています。

筆界の位置を特定する制度で、所有権の範囲を決めるものではありません。

測量の費用は土地の広さや隣地の状況で変わります。複数の土地家屋調査士から見積もりを取り、売主と買主のどちらが負担するかを売買の前に決めておくと、後の食い違いを防げます。

方法	内容	向いている場面
現況測量	現地の状態を測る	おおよその状況を知りたいとき
確定測量	隣地所有者の立会いなどで境界を確認する	売却前に境界をはっきりさせたいとき
筆界特定	筆界の位置を公的に特定する	立会いが得られない、境界に争いがあるとき

越境を残したまま売る場合、覚書には何を書く?

越境を残したまま売るときは、隣地の所有者と覚書を交わす方法があります。越境物の特定、建て替え時の扱い、将来の承継の約束を書いておくと、買主への説明がしやすくなります。

覚書には限界もあります。内容によっては、法的な効力が限られる場合があり、買主が不安に感じることもあります。書き方は弁護士や司法書士に相談しましょう。

越境物は、図面と写真で特定します。文章だけだと、どこまでが対象か食い違いやすいためです。

越境している物と位置(図面・写真を添付)
現状を認め、直ちに撤去を求めないこと
建て替えや取り壊しのときの扱い
所有者が変わっても約束を引き継ぐこと
隣地の所有者の署名・押印

買主や住宅ローンへの影響と、買主に伝えるべきことは?

越境は、買主の判断や金融機関の審査、将来の建て替えに影響することがあります。価格への影響は内容次第なので、金額は一概に言えません。分かっている越境は宅建業者に伝え、買主へ正確に説明することが大切です。

買主が気にする点は、主に次のとおりです。はみ出しが将来の建て替えを妨げないか、ローンの審査に影響しないか、隣地とのトラブルを引き継がないか、です。

隠したまま売ると、後で責任を問われるおそれがあります。分かっている事実は、早めに宅建業者へ伝えましょう。

不動産登記法第4条第1項は、同一の不動産について登記した権利の順位は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記の前後によると定めています。

権利関係の登記がある土地では、順位も売却の条件に関わります。

越境物の種類と位置
隣地との話し合いの経過と覚書の有無
測量図や境界標の有無
建て替え時に必要になりそうな対応

相談先はどこ?誰に何を頼めるか

測量や境界は土地家屋調査士、登記は司法書士、争いは弁護士、売却は宅建業者が相談先になります。LINKBANKは免許を持たず、売買の媒介・代理は行いません。当社は査定、買取、価格交渉を行わず、ご同意をいただいたうえで提携の宅建業者へおつなぎします。対応エリアは1都3県です。

当社の対応は、提携の宅地建物取引業者へおつなぎすることだけです。当社は媒介、代理、査定、買取、価格交渉を行いません。

ご案内はご同意をいただいたうえで行い、契約はその事業者と直接結びます。

お申込みの方法は、当サイトの案内をご確認ください。

相談先	相談できること
土地家屋調査士	測量、境界の確認、分筆や地積変更の登記
司法書士	権利に関する登記、覚書などの書類
弁護士	争いがある場合の交渉、時効の相談
宅地建物取引業者	売却の進め方、買主探しなど(免許を持つ事業者が対応)

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