土地活用のアパート経営か売却か、資金・家族・土地の順で決める

土地にアパートを建てるのと売るのは、そもそも何が違うのですか？

土地活用のアパート経営は「長く続ける事業」です。売却は「持ち主として区切りをつける手続き」です。収入の入り方、借入の有無、手間、あとで戻れるかの4点で見ると違いがはっきりします。

アパート経営は、家賃を毎月受け取る仕組みです。そのかわり、建物を建てる費用の準備と、入居者の管理や修繕を続ける責任がついてきます。

売却は、土地を現金に換えて終わる手続きです。毎月の収入はなくなりますが、借入や管理の悩みも手元に残りません。

ただし、建てたあとに「やっぱり売りたい」と思っても、建物つきで売ることになり、条件が変わります。売ったあとに「やっぱり土地を返してほしい」と思っても、戻すことはできません。

どちらも、あとから簡単には戻れない選択です。

自分の土地はアパート経営に向いているのですか？

土地活用でアパート経営が成り立つかは、周辺の賃貸需要と土地の条件で変わります。下の項目を自分で調べたうえで、建築側の専門家と宅地建物取引業者の両方の意見を聞いて並べると、判断を誤りにくくなります。ここだけで「向いている」とは言えません。

同じ町内でも、駅からの距離や道路との接し方で条件は大きく違います。まず次の項目を一つずつ調べましょう。

• 建築側の専門家は「何が建てられるか、費用はどのくらいか」に強い
• 宅地建物取引業者は「その地域で貸せるか、売るならどう動くか」に強い
• 両方の意見が食い違ったら、その理由を聞いて比べる

資金がなくても、借入に頼ってアパート経営を始めて大丈夫ですか？

借入に頼るアパート経営は、「続けられなくなる場面」を先に想像できる人に向きます。返済は家賃が入らなくても続くからです。途中でやめたくなったときに売却という道が残るかも、始める前に考えておきましょう。

借入があると、毎月の返済は空室でも待ってくれません。次のような場面が重なると、苦しくなります。

• 借入：建築費を借りると、長い期間の返済が始まる
• 返済：家賃が入らない月も、返済日は来る
• 空室：入居者が決まらない期間が続くと、収入が止まる
• 修繕：屋根・外壁・設備の修理は、時期を選べずやってくる
• 金利変動：変動金利で借りた場合、返済額が増えることがある

家族や相続人の意見がそろわないときは、どちらを先に決めますか？

土地活用のアパート経営も売却も、まず「誰の土地か」をはっきりさせるのが先です。名義人・共有者・相続人の合意がないと、どちらも進みません。順番は「誰の土地か確認する→目的を言葉にする→選択肢を比べる」です。

名義が亡くなった親のままだったり、きょうだいで共有していたりすると、一人の考えでは決められません。アパートを建てる場合も、売る場合も同じです。

• 1. 誰の土地かを確認する（登記の名義、共有者、相続人）
• 2. 目的を言葉にする（毎月の収入がほしい、借入は避けたい、早く整理したい、など）
• 3. 選択肢を比べる（アパート経営・売却・そのほか）

税金は、アパートを建てるのと売るのとでどう変わりますか？

アパート経営では、相続した土地なら小規模宅地等の特例が関わることがあります。売却では、売った利益にあたる譲渡所得の税金が関わります。国税庁の説明にある決まりをつかんだうえで、ほかの税金も含め、最終的には税務署や税理士に自分のケースを確認してください。

売る場合の計算には、所有期間が関わります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると長期、5年以下だと短期で、計算は別々です。

相続で取得した土地は、原則として亡くなった方が取得した日から数えます。

取得費が分からないときや、実際の取得費が売った金額の5％より少ないときは、売った金額の5％を取得費（概算取得費）にできます。

譲渡費用には、仲介手数料、測量費、印紙代、立退料、建物を取り壊して売る場合の取壊し費用などが入ります。

売る土地がかつて住んでいたマイホームなら、譲渡所得から最高3,000万円まで引ける特例があります。

住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件の一つです。家を取り壊して土地を売る場合は、取壊しから1年以内に契約することも必要です。

取壊し後に貸駐車場などに使うと対象外になります。親子や夫婦など特別の関係がある人への売却も対象外です。使うには確定申告が必要です。

小規模宅地等の特例を使うときは、相続税の申告書に適用を受ける旨を書き、明細書や遺産分割協議書の写しなどを付けます。

相続人が複数いる場合は、全員が同意し、原則として申告期限までに分割されている必要があります。税額は事情で大きく変わるので、早めに税理士へ相談しましょう。

売ると決めたら、何から始め、誰に相談すればよいですか？

土地を売ると決めたら、まず名義と相続人を確認し、そのうえで宅地建物取引業の免許を持つ事業者に相談します。当社は免許を持たない紹介型のサイトで、ご同意をいただいたうえで、提携の宅地建物取引業者へおつなぎします。対応は1都3県です。

運営は株式会社LINKBANKです。当社は宅地建物取引業の免許を持たず、不動産売買の媒介・代理は行いません。

宅地建物取引業法では、免許を受けない者が宅地建物取引業を営むことは禁じられています（第12条）。

当社の対応は、提携の宅地建物取引業者へおつなぎするところまでです。当社は媒介・代理・査定・買取・価格交渉を行いません。

おつなぎした先の事業者が、査定や売却の進め方を説明します。ご契約はその事業者と直接お結びいただきます。説明を聞いたあとで、売るかどうかは自分で決められます。

• 名義人と相続人を確認する
• アパートか売却かの目的を言葉にする
• 提携の宅地建物取引業者へのおつなぎに同意するかを決める
• 事業者の説明を聞き、売るかどうかを自分で決める

アパートか売却か、迷ったまま動けないときの判断チェックは？

土地活用のアパート経営と売却のどちらに寄るかは、5つの問いに答えると傾向が見えます。結論を出す表ではなく、次に誰へ確認するかを決めるための目安です。

各問いに「はい」か「いいえ」で答えてみてください。「アパート寄り」「売却寄り」が多いほうが、今の自分の傾向です。

• どちらにも偏らないなら、まず土地の条件と家族の合意を先に確かめる
• 売却寄りなら、提携の宅地建物取引業者の説明を聞いてから決める
• アパート寄りなら、資金計画を金融機関と税理士に見てもらってから進める

土地活用のアパート経営か売却か、資金・家族・土地の順で決めるのよくある質問

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