再建築不可物件はどうなる？持ち続けるリスクと選べる道

再建築不可物件は、この先どうなるのですか？

再建築不可物件は、放置しても制限が自然に消えることは通常ありません。建物は古くなり、壊れても同じ形では建て直せない状態が続きます。ただし、何が起きるかは物件ごとに違います。道路との接し方や建物の状態を調べると、選べる道が見えてきます。

再建築不可とは、今ある建物を壊したあとに、新しい建物を建てられない状態のことです。

法律の決まりは、持ち主が気づかなくても働き続けます。だから「そのうち何とかなる」とは考えにくいです。

一方で、道が閉ざされているわけではありません。売る、貸す、整えて建て直せる状態に近づけるなど、いくつか方法があります。どれが合うかは、物件の条件で決まります。

• 制限は通常、自然には解消しない
• 建物は年々古くなる
• 壊れたあとに同じ形で建て直せない可能性がある
• 選べる道は、道路との接し方と建物の状態で変わる

そもそも、なぜ建て替えができないのですか？

多くの場合、敷地と道路との関係が、建築基準法の基準に合っていないためです。自分の土地が当てはまるかは、市区町村の建築指導課などで調べられます。

建築基準法は、建築物の敷地・構造・設備・用途について、最低の基準を定めた法律です。目的は、国民の生命・健康・財産を守ることです（第1条）。

その基準には、敷地に関するものも含まれます。敷地と道路との関係が基準に合うかどうかは、役所で確認できます。

古い家は、法律ができる前に建てられたものがあります。法の施行時にすでにあった建物が今の規定に合わなくても、その規定はその建物には適用されません（第3条第2項）。

だから、今は建っていられます。ただし、適用除外の例外も定められています（第3条第3項）。

また、建築基準法でいう「建築」には、新築のほか、増築・改築・移転も含まれます（第2条第13号）。建て替えは新たな建築にあたるため、今の規定に合うかどうかが問われることになります。

これが「建て替えできない」と言われる理由です。個別の判断は、役所で確認してください。

• 市区町村の建築指導課（名称は自治体で異なります）に、敷地と道路の関係について尋ねる
• 接している道が、法律上の道路かどうかを聞く
• 法務局で公図や登記の情報を取り、敷地の形と接し方を見る
• 手元に測量図があれば、敷地と道の位置関係を見る

再建築不可物件を持ち続けると、どんなリスクがありますか？

再建築不可物件を持ち続けると、壊れたときに建て直せない、修繕に制約がある、売りにくくなるといった困りごとが出やすくなります。これらは事実と、起こりうる推測に分けて考えると整理できます。税金も変わる場合があるため、市区町村や税務署に聞くと安心です。

まず、法律から言える事実です。建築物を建築する場合や、大規模の修繕・模様替をする場合は、工事の前に建築主事等の確認を受ける必要があります（第6条第1項）。

建て直しは「建築」にあたるため、今の規定に合わなければ、確認を受けられない可能性があります。

次に、起こりうる推測です。老朽化が進めば、傷みの修繕が増えます。地震や火災で壊れた場合は、同じ大きさの家を建て直せない可能性があります。

屋根や外壁が傷めば、近隣に迷惑がかかることもあります。

買い手やローンの面でも、難しくなることがあります。建て直せない土地は、使い道が限られるためです。ローンが付きにくいかどうかは金融機関ごとに違うので、個別に聞く必要があります。

税金については、建物の有無などで扱いが変わる場合があります。実際にどう変わるかは、市区町村の税の窓口や税務署で聞いてください。

再建築不可物件のリフォームや修繕には、建築確認が必要ですか？

工事の中身しだいで、必要になる場合があります。大規模の修繕・模様替をする場合や、一定の規模の建築物では、工事の前に確認を受けることになっています。再建築不可物件では、できる工事とできない工事が分かれることもあるため、着工前に建築指導課や設計者へ聞くのが安全です。

建築確認とは、工事の前に、計画が基準に合うか役所などに見てもらう手続きです。確認済証の交付を受けてから工事を始めます。

法律では、第6条第1項各号の建築物を建築するときや、大規模の修繕・模様替をするときに、確認が必要です。

たとえば第二号は、二以上の階数がある建築物や、延べ面積が200平方メートルを超える建築物です。

大規模の修繕とは、主要構造部の一種以上について、過半を修繕することです（第2条第14号）。どの工事が当てはまるかは、設計者や建築指導課に確認してください。

国土交通省の建築ページは、既存不適格建築物に対する措置として、全体計画認定を活用した増築や、既存建築物の活用の促進を挙げています。使える制度があるかは、物件ごとに違います。

• 工事の前に、建築指導課へ「この工事は確認が必要か」と尋ねる
• 設計者には、再建築不可であることを最初に伝える
• 見積もりの前に、どこまで直すかを決める

再建築できる状態に近づける方法はありますか？

再建築できる状態に近づける方法が見つかる場合はあります。ただし、誰にでも使える裏ワザではありません。土地ごとの条件に加えて、近隣や行政との調整が必要で、費用や期間もまちまちです。

次の方法は、可能性がある例です。当てはまるかは、土地ごとに違います。

どの方法も、持ち主ひとりでは決められません。隣の方の同意や、役所の判断が関わります。うまくいかない場合もあります。

まずは、建築指導課で「うちの土地はどの方法を検討できるか」を聞くところから始めましょう。

再建築不可物件は、売る・貸す・更地で使う、どれが向いていますか？

どれが正解とは言えません。建物の状態、道路との接し方、持ち主の事情によって、向く道が変わります。選択肢を並べて、自分の状況に近いものを選びましょう。

迷ったときは、次の3つで整理します。建物はまだ使えるか。道路にどう接しているか。持ち主に、相続・遠方・共有などの事情があるか。

土地を手放したい場合は、相続土地国庫帰属制度という仕組みもあります。

相続や遺贈で土地を取得した相続人が、一定の要件を満たせば土地を国庫に帰属させられる制度で、令和5年4月27日に始まりました。

法務省は、管理できないまま放置された土地から将来「所有者不明土地」が発生するのを防ぐための制度と説明しています。要件があるため、利用できるかは法務局に聞いてください。

再建築不可物件を売りたいとき、誰にどう相談すればよいですか？

売るときの相談先は、宅地建物取引業の免許を持つ不動産会社です。当サイトを運営する株式会社LINKBANKは免許を持たず、売買の媒介や代理は行いません。ご同意をいただいたうえで、免許を持つ提携の事業者へおつなぎします。対象は東京・神奈川・埼玉・千葉です。

当社の対応は「提携の宅地建物取引業者へおつなぎします」だけです。当社は媒介・代理・査定・買取・価格交渉を行いません。ご契約は、ご案内した事業者と直接お結びいただきます。

相談先を選ぶときは、次の点を見てください。再建築不可の取り扱い経験があるか。専門の言葉を使わず、分かりやすく説明してくれるか。売る以外の道も話してくれるか。決めるのを急がせないか。

相談の前に、次の資料を手元にそろえると話が早く進みます。ない資料があっても、相談はできます。

• 登記簿（登記事項証明書）
• 測量図、公図
• 固定資産税の納税通知書
• 建物の図面や、建てた時期が分かる書類
• 相続した場合は、相続の経緯が分かるメモ
• 共有の場合は、共有者の名前と連絡先

再建築不可物件を買うメリットは？やめたほうがいいのですか？

再建築不可物件は、買い手から見ると、建て直せない・ローンが付きにくい・手放しにくいという難しさがあります。購入をおすすめするものではありません。売る側は、買い手がそう見ていることを知っておくと、準備しやすくなります。

買い手が気にしやすい点は、次のとおりです。

売る側にとっては、これらが「売りにくさ」の理由になります。だから、道路との接し方や建物の状態を、前もって整理しておくことが大切です。

• 壊れたときに建て直せない可能性がある
• 金融機関のローンが付きにくい場合がある
• 将来、自分が売るときの出口が難しい
• 修繕や工事に制約が出る場合がある

再建築不可物件はどうなる？持ち続けるリスクと選べる道のよくある質問

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