再建築不可の売却価格は、使い道と買い手の範囲で決まる

Q: 再建築不可の家は、そのまま住み続けてもよいのですか？

法の施行や適用の際に現に存する建物は、規定に合わなくても、その部分に規定は適用されません（建築基準法第三条第二項）。ただし、増築や改築、大規模の修繕などをするときは、この除外は及びません（同条第三項第三号）。工事の前に建築士や役所に確認してください。

再建築不可の売却価格は、買った人があとで何に使えるかで決まります。建て替えができないと使い道が狭まり、住宅ローンも使いにくい場合があるため、価格は下がりやすい傾向があります。

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公開日：2026-11-14｜監修状況：専門家の確認前｜出典 1件

更新日：2026-11-14　／　運営：株式会社LINKBANK

ただし同じ再建築不可でも、理由や建物の状態、売る相手によって差が出ます。売る前に、資料と道路の状況を整理しておくことが大切です。

再建築不可の売却価格は、そもそも何で決まるのですか？

再建築不可の売却価格は、その土地と建物を買った人が、あとで何に使えるかで決まります。使い道が広いほど買いたい人が増え、価格は上がりやすくなります。決め手は大きく四つに分けて考えると整理しやすいです。

不動産の値段は、売る人の気持ちだけでは決まりません。買う人が「いくらなら買うか」で決まります。

再建築不可の場合、買う人は「建て替えられない」ことを前提に考えます。そのため、使い道の広さが重要になります。

使い道の広さ：住む、貸す、倉庫にする、隣地とまとめて使うなど
買える人の範囲：住宅ローンを使える人がどれだけいるか
手を入れる費用：建物の修繕や補強に、どれくらいかかりそうか
権利・周辺との関係：私道の扱いや隣地との境界が整っているか

再建築不可だと、なぜ価格が下がりやすいのですか？

再建築不可の売却価格が下がりやすいのは、買主から見て「できないこと」が多いからです。建て替えや新築ができず、住宅ローンも使いにくい場合があり、古い建物の修繕負担も見込まれます。「安いから下がる」のではなく、理由が重なって見られている、という構造です。

再建築不可とは、一般に、今ある建物を壊したあとに、同じ場所で新しい建物を建てられない土地のことをいいます。

建築基準法は、建築物の敷地・構造・設備・用途に関する最低の基準を定めることを目的としています（第一条）。法でいう「建築」は、新築・増築・改築・移転を指します（第二条第十三号）。

道路との関係に関する定めは第三章第二節にあり、具体的な条件は市区町村の窓口で確認できます。

法の施行や適用の際に現に存する建物や敷地が規定に適合しなくても、その部分には規定が適用されません（第三条第二項）。ただし、これは「今ある状態を認める」という考え方です。

規定の施行・適用後に工事着手する増築・改築・移転・大規模の修繕・大規模の模様替には、この除外は及びません（第三条第三項第三号）。

使い道が狭まる：建て替えや新築ができないため、買主の計画が限られる
買える人が減る：金融機関の見方によっては、住宅ローンを使いにくい場合がある
修繕の負担が見込まれる：古い建物が多く、手を入れる費用を買主が考える
将来の売りやすさ：買主も、次に手放すときに同じ悩みを抱えると考える

同じ再建築不可でも、価格に差が出るのはどんな点ですか？

同じ再建築不可でも、再建築不可になっている理由と、そこから変えられる余地によって価格は変わります。建物の状態、土地の形、私道や隣地との関係も見られます。まずは下の項目を、自分の物件に当てはめて整理してみてください。

買主や不動産の専門家は、次のような点を見ることが多いです。

各項目の確認先も合わせて示します。個別の判断は、市区町村や専門家に確認してください。

確認項目	見られる理由	主な確認先
再建築不可の理由（接道が足りない、道路の種類など）	理由によって、将来変えられるかどうかが違う	市区町村の建築担当窓口
再建築可能にできる余地	できる見込みがあれば、買主の使い道が広がる	建築士、市区町村
建物の状態（傷み、構造、増改築の履歴）	修繕費の見込みが、買主の判断に関わる	建築士、建築関係の書類
土地の形と広さ	使いやすさや、隣地との組み合わせやすさに関わる	測量図、登記の資料
私道・隣地との関係（通行、掘削、境界）	合意が整っていないと、買主が不安に感じる	法務局、隣地の所有者

誰に売るかで、条件や進め方は変わりますか？

再建築不可の売却価格や条件は、誰に売るかで変わります。出口は、隣地の所有者、一般の買主や投資家、不動産会社による買取の三つに分けられます。どれが有利かは物件次第なので、違いを知ったうえで比べることが大切です。

どの相手でも、契約不適合責任の扱いや引き渡しまでの期間は、条件として話し合うことになります。

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容に合わないときに、売主が負う責任のことです。どこまで負うかは、契約書でどう定めるかが大事です。

表の「不動産会社による買取」は、当社ではなく別の事業者が行うものです。当社は買取を行いません。

売る相手	評価されやすい点	注意したい点
隣地の所有者	自分の土地とまとめて使えると、価値を感じてもらえることがある	買う人が限られる。話し合いの進め方や境界の整理が大切
一般の買主・投資家	貸す、住む、改装するなど、自分なりの使い道を描ける人に響く	ローンの制約で買える人が絞られることがある。売れるまでに時間がかかることがある
不動産会社による買取	売主側の負担や手続きの進め方が、ほかの相手と変わることがある	買主側が再販や改修の費用を見込むため、価格の考え方が違う。契約不適合責任の扱いも要確認

売る前に再建築可能にできる場合はありますか？

状況によっては、売る前に再建築可能にできる場合があるかもしれません。ただし、できるかどうかは物件ごとに違うため、市区町村の建築担当窓口や建築士への確認が先です。

再建築不可の売却価格は、再建築できる見込みがあるかどうかで変わることがあります。そのため、売る前に方法がないかを調べる価値はあります。

建築基準法の第三章第二節は「建築物又はその敷地と道路又は壁面線との関係等」で、第四十三条から第四十七条までが含まれます。具体的な条件や手続きは、市区町村の窓口で確認できます。

費用や期間は、物件や方法によって違います。先に動いて費用がかさむ前に、できる見込みがあるかを聞いておくと安心です。

市区町村の建築担当窓口で、前の道路の種類と再建築不可の理由を確認する
再建築可能にできる方法があるか、建築士に聞く
方法がある場合は、費用・期間・必要な手続きを、窓口や建築士に確認する
隣地や私道が関わる場合は、関係者との調整が必要かも確認する

売る前にリフォームや解体をしたほうが高く売れますか？

再建築不可の売却価格を上げるために、リフォームや解体をすれば良いとは言い切れません。解体すると、建物がなくなって更地になり、その後に建てられるかは別の問題になります。工事の内容によっては建築確認が必要になる場合もあるため、動く前に専門家へ相談してください。

解体すると、再建築不可の土地では新しい建物を建てられない可能性があります。更地になっても使い道が増えるとは限らず、解体費用を売却価格で回収できないこともあります。

税の扱いが変わる場合もあるので、市区町村や税務署に確認してください。

リフォームにも注意が必要です。増築・改築・移転・大規模の修繕・大規模の模様替をする場合、第三条第二項の適用除外は及びません（第三条第三項第三号）。

つまり、今の規定に合わせる必要が出てきます。

「大規模の修繕」とは、主要構造部の一種以上について行う過半の修繕のことです（第二条第十四号）。

建築主は、第六条第一項に掲げる建築等をする場合、工事の前に確認の申請をして、確認済証の交付を受ける必要があります（第六条）。

二以上の階数を有する建築物や、延べ面積が二百平方メートルを超える建築物は、第六条第一項第二号の確認の対象になります（同号は特殊建築物を除く建築物について定めています）。

自分の建物や予定の工事がこれにあたるかは、役所か建築士に確認してください。

解体：更地になり、その後に建てられるかは別問題。費用を回収できないことがある
小さな補修：どこまでが大規模にあたるかを、工事の前に確認する
大きな改修：建築確認が必要になる場合がある。着工前に建築士へ相談する

再建築不可の購入を検討する人は、何を見て判断すればよいですか？

再建築不可の購入で見られるのは、ローンが使えるか、将来売りやすいか、改修にどんな制約があるかです。「やめたほうがいい」と一律には言えず、使い道と費用がはっきりしている人には向く場合もあります。売る側がこの見方を知っておくと、再建築不可の売却価格を考えるときの準備が見えてきます。

買主が前向きに考える場面もあります。たとえば、隣地とまとめて使う、自分で住みながら手を入れる、貸して使うなどです。

使い道が決まっている人には、メリットがあると感じられることがあります。

一方で、買主は次の点を心配します。売主は、先に答えを用意しておくと話が進みやすくなります。

ローン：使えるか。使えないなら、自己資金で買える人に限られる
将来の売りやすさ：買うときだけでなく、手放すときのことも考える
改修の制約：どこまで手を入れられるか。建築確認が必要になる工事はないか
道路・隣地：通行や境界で、あとから困らないか

売却を考え始めたら、まず何を確認し、誰に相談すればよいですか？

再建築不可の売却を考え始めたら、まず資料を集め、役所で道路の状況を確認し、そのあとで建築士や宅地建物取引業者に相談します。この順番で進めると、再建築不可の売却価格を整理しやすくなります。当サイトを運営する株式会社LINKBANKは宅地建物取引業者ではなく、提携の宅地建物取引業者へおつなぎする窓口です。

最初にやることを、順番に並べます。

当社は宅地建物取引業の免許を持たず、不動産売買の媒介・代理は行いません。当社が行うのは、ご同意をいただいたうえで、免許を持つ事業者をご案内することです。

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