再建築不可物件の売却相場は、理由・建物・道路・売る相手の順に見る
再建築不可物件の売却相場は、一つの割合では決まりません。再建築できない理由、解消できる可能性、建物の状態、道路や隣地との関係、売る相手を順に見て、はじめて自分の物件の位置が見えてきます。
ネットで見かける『○割』は前提が分からない目安なので、先に理由の確認と資料集めから始めましょう。
再建築不可物件の売却相場は、何から順に見て決まるのですか？
再建築不可物件の売却相場は、一つの割合では決まりません。理由、解消の可能性、建物、道路や隣地、売る相手を順に見て、その組み合わせで見え方が変わります。ネットの『○割』は、前提が書かれていない目安として受け止めてください。
同じ再建築不可でも、道路に接していない土地と、接し方が足りないだけの土地では事情が違います。建物が使える状態かどうかでも、見られ方は変わります。
周辺の土地の価格をつかむ材料もあります。国土交通省の土地・不動産・建設業のページには、地価公示、都道府県地価調査、地価LOOKレポートが並んでいます。
国土交通省は「令和８年都道府県地価調査について」を2026年9月15日付で掲載しています。また、国土交通省は2024年4月1日に「不動産情報ライブラリ」の運用を始めました。
これらは地域の地価を知る材料です。再建築不可の物件そのものの売却価格を示すものではありません。まず周辺の地価を知り、そのうえで次の順に自分の物件の条件を確かめます。
| 順番 | 見ること | 主な確認先 |
|---|---|---|
| 1 | なぜ再建築不可なのか（理由） | 自治体の建築指導窓口、公図・測量図・登記簿 |
| 2 | 理由を解消できる可能性 | 自治体の建築指導窓口 |
| 3 | 建物が使える状態か、手を入れる費用の見込み | 建築関係の書類、専門家 |
| 4 | 道路・私道・隣地との関係 | 測量図、境界関係の書類、私道の承諾書 |
| 5 | 売る相手（隣地・仲介・買取） | 宅地建物取引業者 |
再建築不可物件の売却相場を知る前に、なぜ再建築不可なのかを確かめる必要がありますか？
はい。再建築不可物件の売却相場を考える最初の一歩は、再建築できない理由をはっきりさせることです。理由によって、あとで取れる手段も、買う側の見方も変わります。
建築基準法では、建築物やその敷地と道路や壁面線との関係が、第三章第二節（第四十三条〜第四十七条）に置かれています。再建築不可は、この道路との関係が理由になることがあります。
法の施行・適用の際にすでに存在していて、新しい規定に適合しない建築物やその敷地には、その規定は適用されません（第三条第二項）。
ただし、この除外は、増築・改築・移転・大規模の修繕・大規模の模様替の工事に着手する建築物やその敷地には及ばないと定められています（第三条第三項第三号）。
- 道路に接していない
- 道路に接してはいるが、接している幅が足りない
- 接している道が、建築基準法上の道路として扱われない種類のもの
| 確かめたいこと | 確かめ先 |
|---|---|
| 前の道が建築基準法上の道路か、種別は何か | 自治体の建築指導窓口 |
| 接道の状況 | 自治体の建築指導窓口 |
| 土地の形・境界・面積 | 公図、測量図 |
| 所有者・地目・面積の登記情報 | 登記簿（法務局） |
再建築不可を解消できる可能性は、売却相場にどう関わりますか？
理由を解消できる可能性があると、再建築不可物件の売却相場の見られ方が変わることがあります。ただし、できるかどうかは土地ごとの個別の判断です。確認先は自治体の建築指導窓口で、解消できると決めつけてはいけません。
解消の方法として話に出やすいのは、次のようなものです。どれも、その土地で使えるかは条件次第です。
条文で確かめられる範囲では、建築とは新築・増築・改築・移転のことで（第二条第十三号）、建築確認は工事に着手する前に受ける必要があります（第六条第一項）。
解消の見込みを前提にした工事の計画は、先に窓口で相談してから進めます。
- 隣地の一部を取得して、接する条件を満たせないか
- 道路の後退（セットバック）が必要か、できるか
- 接道の条件に当てはまらない場合に、例外として建築を認める許可の仕組みが使えるか
- 隣地や私道の所有者の協力が得られるか
建物は使える状態ですか？リフォームや解体の前に何を考えますか？
建物を活かせるか、手を入れる費用がどの程度かかりそうかは、再建築不可物件の売却相場の見方に影響します。売る前に自己判断で解体や大きな改修をするのは避け、先に相談してください。工事の内容によっては、建築確認や現在の規定との関係が出てくるためです。
建築基準法では、大規模の修繕とは、主要構造部の一種以上について行う過半の修繕のことです（第二条第十四号）。
主要構造部に広く手を入れる工事がこれに当たるかどうかは、窓口や専門家に確認してください。
建築確認が必要かどうかは、建築物の規模や構造などで分かれます（第六条第一項）。対象になる条件は、自治体の建築指導窓口で確認してください。
第三条第二項の適用除外は、増築・改築・移転・大規模の修繕・大規模の模様替の工事に着手する建築物やその敷地には及びません（第三条第三項第三号）。
再建築不可の建物でも、こうした工事に着手すると、現在の規定との関係が問われる場合があります。工事の前に建築指導窓口と専門家に確認してください。
解体して更地にすると、あとで建てられない土地になることもあります。解体は戻せない判断なので、先に理由の確認と相談を済ませます。
- 建物の築年数と、傷みの程度
- 直したい場所が主要構造部に及ぶか
- 建築確認が必要な規模か
- 解体後に建て直せる土地か
再建築不可物件の売却相場は、道路・私道・隣地との関係でどう動きますか？
私道の通行や掘削の承諾、境界の確認、越境の有無がはっきりしているほど、再建築不可物件の売却相場の話が進めやすくなります。逆に、これらが曖昧だと、買う側が慎重になりやすいです。まず手元の資料で状況を整理します。
書類が見つからないときは、無理に作ろうとせず、その旨を伝えて相談します。自治体や法務局で取れる資料もあります。
| 見られる点 | 揃えたい資料 |
|---|---|
| 私道を通る権利や、掘削の承諾 | 私道の承諾書、通行に関する書類 |
| 境界がはっきりしているか | 測量図、境界確認の書類 |
| 隣地への越境や、隣地からの越境 | 測量図、現地の写真 |
| 隣地の所有者との関係 | やり取りの記録、連絡先のメモ |
隣地・一般向けの仲介・買取で、価格の出方と進み方はどう違いますか？
売る相手によって、条件・時間・手間・見られる点が変わります。再建築不可物件の売却相場は、相手が違えば出方も違うため、どれが得とは言えません。急ぐか、条件を整えられるかで選びます。
急ぐなら、相手を絞って早めに相談する方法があります。時間をかけられるなら、資料を整えてから進める方法もあります。
どの方法でも、最終的な条件は売主と相手の間で決まります。
| 売る相手 | 条件の傾向 | 時間と手間 | 見られやすい点 |
|---|---|---|---|
| 隣地の所有者 | 隣地側に使い道があるかで変わる | 話がまとまれば早いが、相手次第 | 境界、隣地との関係 |
| 一般向けの仲介 | 買い手が現れるまで待つ形 | 時間がかかることがある。資料や案内の手間が出る | 理由、建物の状態、道路との関係 |
| 買取（事業者が買う） | 事業者が条件を調べて判断する | 進み方は比較的決めやすい | 理由、解消の可能性、調査の範囲 |
事業者へ相談する前に、自分で用意・確認しておくことは何ですか？
相談の前に、登記簿、公図・測量図、固定資産税の通知書、建築関係の書類、役所で聞いた内容のメモを揃えておくと話が早く進みます。再建築不可物件の売却相場を比べるときは、金額だけでなく、期間・費用・契約条件・調査の範囲も見ます。
- 登記簿（所有者や面積の確認用）
- 公図・測量図
- 固定資産税の通知書
- 建築関係の書類（確認済証、図面など）
- 役所の建築指導窓口で聞いた内容のメモ（日付と担当部署も）
- 私道の承諾書、境界関係の書類（あれば）
| 比べる点 | 見方 |
|---|---|
| 金額 | どんな前提で出た金額か |
| 期間 | いつまでに売れる見込みか |
| 費用 | 売主が負担するものは何か |
| 契約条件 | 引き渡しの時期、責任の範囲 |
| 調査の範囲 | どこまで調べたうえでの話か |
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再建築不可物件の売却相場は、理由・建物・道路・売る相手の順に見るのよくある質問
ネットで見る『○割』は、自分の物件にも当てはまりますか？
そのまま当てはめるのはおすすめできません。理由、建物の状態、道路や隣地との関係で、物件ごとに事情が違うためです。
前提が書かれていない数字は目安にとどめ、先に理由の確認と資料集めを進めてください。
再建築不可かどうかは、どこで確かめられますか？
自治体の建築指導窓口が、前の道の種別や接道の状況の確認先になります。あわせて公図・測量図・登記簿で、土地の形や境界、面積を確かめます。
個別の判断は、市区町村や専門家に確認してください。
売る前に、建物を解体したほうがよいですか？
自己判断での解体はおすすめしません。解体すると、あとで建て直せない土地になることがあり、戻せないためです。
先に理由と解消の可能性を確かめ、専門家や宅地建物取引業者に相談してから決めます。
周辺の土地の価格は、どこで調べられますか？
国土交通省のページで、地価公示、都道府県地価調査、地価LOOKレポートなどが案内されています。2024年4月1日には「不動産情報ライブラリ」の運用も始まりました。
ただし、これらは地価の目安であり、再建築不可物件そのものの売却価格ではありません。
事業者に相談する前に、揃えておく書類は何ですか？
登記簿、公図・測量図、固定資産税の通知書、建築関係の書類、役所で聞いた内容のメモが基本です。私道の承諾書や境界関係の書類があれば、あわせて用意します。
見つからないものは、その旨を伝えれば大丈夫です。
当社に相談すると、そのまま売買の契約になりますか？
いいえ。当社は宅地建物取引業の免許を持たず、媒介・代理は行いません。ご同意をいただいたうえで、提携の宅地建物取引業者をご案内します。ご契約は、その事業者と直接お結びいただきます。
出典
| 出典名 | リンク | 確認日 |
|---|---|---|
| 建築基準法 目次（第三章） | laws.e-gov.go.jp | 2026-11-14 |
| 国交省 不動産情報ライブラリ運用開始 | www.mlit.go.jp | 2026-11-14 |